总价超400万成交即断崖下跌，数说成都新房市场真实购买力

上一篇文章我们聊到了成都二手房市场的情况，那么接下来的数据分析，带你了解真实的成都各单总价及面积段成交情况。

首先看全域成都，中原地产的统计数据显示，2019年成都全市销售商品房面积约2239万㎡，存量房源去化周期12个月（按照房地产市场12个月平衡去化周期理论，目前市场供销平衡）。全年成交均价为11777元/㎡，涨幅为17%，对的，你真的没有看错，只有11777元/㎡。

2019年成都全域新房成交量价情况

11777元/㎡这个数字也可以从成都市《2019年成都市国民经济和社会发展统计公报》上去验证，公报显示2019年成都商品住宅销售面积2556.8万平米，同比下降3.9%，但是商品住宅销售金额3004.5亿元，却同比上涨了15.5%；销售面积下降销售金额却上涨，这说明销售单价上涨了。将销售金额除以销售面积就得到了2019年成都商品住宅销售均价为11751元/平米，这个数字和中原地产统计数据11777元/平米是极为接近的，因此可以说，11777元/数字的真实性不存在任何问题。

《2019年成都市国民经济和社会发展统计公报》统计数据

为什么这个价格同大家感受相差较远？因为各区域成交结构差距太大。从成交结构上来看，备受大家关注的主城区2019年成交总占比仅18%（此处来看，二八定律真香，大众的价格瞄点都在主城区），均价约1.77万/㎡；二圈层成交占比达到45%，是绝对的供销主力，均价约1.27万/㎡；三圈层占比37%，均价约7800元/㎡。

2019年成都新房成交分区域结构

接下来重点说说主城区的成交结构，为什么大家都感觉主城区买房越来越难？2019年主城区套均面积达到137㎡，呈现极度改善的特征，套均总价超过240万，环比涨幅超过30%，面积段上，110-150㎡为绝对的成交主力，占比约44%；而150-170㎡、170-200㎡面积段在逐年加大，单、总价的门槛持续拔高。这就是我为什么一直在说，未来大部分人只能仰望主城区房价的原因。（对比2017年，110㎡以下面积段成交占比61%，2019年占比不到26%，90㎡以下更从35%降到7%）

2019年成都主城区成交面积段分布

而从总价段和中位数上，更能看出一个地区的真实购买力。目前成都主城区的成交中位数大致在200万，其中150-180万低价网红盘、以及200-400万改善两个段位成交量最大，总价到400万以上成交量即断崖下跌，而总价超过500万的成交量仅占主城区总量的4%，放到全成都总量不足1%。这就是目前主城区的真实购买力，不要听身边的韭菜和房V的浮夸，这1%在他们眼中就代表了整个成都的价格。

2019年成都主城区成交总价段分布

再来看近郊（含天府新区）的情况，2019年套均面积约122㎡，套均总价约154万；其中90-150㎡面积段，成交占比达73%，90㎡以下面积段逐年下滑，150㎡以上面积逐年提升。

2019年成都近郊成交面积段分布

近郊的总价段中，100-180万总价区间占比45%；近郊成交中位数约140万。趋势上看，2019年近郊200-250万总价段提升明显，提升约5%；250-400万段位也逐渐加大，提升3%，显示出近郊（特别是天府新区）未来价格上涨压力较大。

2019年成都近郊成交总价段分布

还是那句话，数据分析不会骗人，每个城市的人口、经济周期不一样，每个城市的每个片区的涨跌、供销又不一样，天天乱唱房价涨跌的，无论是韭菜还是房V，无非是空喊或者发泄下不满情绪，除此之外，他们还能做什么？他们做了多少市场调研？做了多少产品分析？接触了多少客户？踩过多少盘？手上有几个大数据？ 我认为，只有清楚了解这几点，才能做一个合格的房地产领域创作者。

最后，附赠2019年大成都（一二圈层）商品住宅分区域成交均价，因为新房限价原因，导致武侯区居首、锦江、青羊其次，天府第四，这个反而不能真实的反应市场情况了。

2019年成都商品住宅分区域均价情况