千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选

提问：三叔你好，我在塘厦的房子已经3年不见升，现在适合出手置换吗？

回答：塘厦是不能碰的区域之一，深圳地铁22号线未来通车会有一定利好。

提问：三叔，您好，目前房产持有如下，益田村顶楼复式房一套，自住，无贷款，103平，因为父母也住在同一小区，互相照应，岗厦福岗园2房一套，出租，75平，贷款95万目前在放卖，考虑学位一般。现金200万，卖掉后想再投资南山或宝安的房子，要带学位才能更好的保值增值，我的观点不知道对不对，考虑过把两套房子都卖了，换一套大的带电梯的学区房，但是最近又传小区要加装电梯，所以很犹豫，三叔的建议呢？

回答：你好。益田村，福田最大的公务员小区。82栋楼梯房，27栋电梯房，8000户左右。据说益田村的初中被深中收编，如果可靠，会带来房价的上涨。

福岗园，97年的盘，交通方便，有天祥小学+莲花中学，学校一般，楼龄较老，可以考虑出手置换。

你的想法是好的，益田村60栋已加装电梯，有学位和电梯两方面利好，建议再持有一段时间，等它涨了之后再高位卖出。

三叔你好，直接进入正题:

首套刚需，投资兼自住，人在南山科技园上班

150首付，总价500左右

个人比较倾向光明新房，其他片区也能接受

1、光明新盘方面，今年可能入市的金融街、宏发万悦山、中海光明项目、电建洺悦府，帮忙评价下，谢谢！或者还有其他选择？

2、二手房，有没有好的推荐？

回答：你好。1、光明值得考虑。

宏发万悦山，地段不错，体量较小，未来地铁6号线光明大街站、观光站，深圳实验学校学位。

中海光明项目叫中海寰宇时代，近地铁6号线观光路站，地段不错

电建洺悦府，光明大道边上，地铁6号线凤凰城站，也是处于热点片区

因多还在建，户型图也看不到，但区位总体都不错，值得抢。

2、另外可以参考内部选筹

三叔你好，最近看了宝中和前海南的几个盘，想听听你的看法。1、泛海拉菲，小区环境很不错，80平三房户型价格830万，跟阳光玫瑰园同一个学区，此盘有投资价值吗？还有学区是深大附中，今年排名不好，未来深大附中有潜力吗？2、宝中，第五大道、深业新岸线，单价偏高，第五大道三房好点的户型要1300万，深业新岸线价格稍低，楼龄差不多，外观比较旧，这两个盘对比哪个更好？3、碧海，海语西湾，此盘在宝中的拐角，属于宝中海韵学校的学区，价格低，学校满足需求，三房88平只要800万，学位满足价格合适，此盘如何？4、以上综合来看，如何选择？

回答：你好。1、泛海拉菲，荔湾板块，非常宜居，地铁5号线西延在建，荔湾站就在泛海拉菲一期门口，可以买，但荔湾这一带目前还是依托于蛇口和科技园的远程外溢，只有前海真正崛起，荔湾才能被认可和关注。深大附中二梯队学校，家长的认可度相对没有南实、育才、南外高。

2、宝中房子较少，单价高也正常。第五大道较好一些。

3、海语西湾具体地铁较远，可能会有飞机噪音，如果这两点能接受的话，还是值得买的，性价比还可以。我建议买南山，其次考虑宝中。

请教三叔，500以内在中信领航和天骄可选70多平、招商果岭选50多平，富通城40多平，招商果岭、富通城的3-5年的升值空间是不是小于天骄世家和中信领航？哪个投资收益会高一些？怎么排序呢？

回答：你好。这里是刚需外溢片区，最好买大一点面积的，不一样的总价有一样的买法，核心思路是买到预算中最合适的房子。

500以内建议首选中信领航，未来有12号线（桃源居站）利好。

次选天骄世家，未来12号线（流塘站）利好。

提问：三叔，您好。现有400万，想买一套学位房投资读书。金茂礼都，小面积一房，700多万，百花+实验，可以入手吗？会不会溢价太高。

回答：你好，金茂礼都，初中学位不错，小学略显一般，如果是读书+投资可以买的，名校溢价都很高，自用学位值得的。这个价位还可以考虑南山，南二外，南外高新，南外文华。

三叔：还是想要置换，香蜜三村多少价格，算是阶段性的补涨完成?香蜜湖规划对这个盘的价格有多大影响?

回答：你好，香蜜三村还有一点，但不大，置换短期很难把握，但中长期看一定是正确的，由于没有优质学位加持，未来变成老破小，老破大的可能性很大。香蜜湖金融街规划的带动作用不大。

提问：三叔，您好，昨天去看了龙岗的京基御景半山，环境跟户型确实不错，就是地理位置较偏僻，离未来14号线的地铁口也好远。

想请教三叔，京基御景半山和盐田佳兆业御景佳园，两个楼盘哪个自住+投资的性价比更高，谢谢。

回答：你好。盐田佳兆业御景佳园更好一些，京基御景半山配套不足，地铁远，周围供应量大，不建议。

三叔你好，有朋友给我们介绍英郡年华，说很适合家里有老人跟孩子的居住，能否帮忙分析下这个小区的优缺点，是否适合自住+投资

回答：你好。英郡年华整个区域周围环境较差农民房和厂房较多，旧改缓慢，未来也没有大的规划，属于龙岗区放羊式管理地带，一条3号线生命线，龙岗大道常年拥堵，灰尘很大，车位规划不足，1500户，车位只有1100个。自住和投资都一般。

提问：三叔你好，小学排名靠前的有哪些？宝安这边比较好的小学有哪几所？在全市是什么水平

回答：宝安的小学，在全市都没有名啊。小学的排名，基本上除了福田、罗湖，其他区都很难排名。因为，小学的排名，基本按考上“深外”的人数来算。而“深外”、“实验”的小学，只面向福田、罗湖招生。其他区的小学，绝大多数情况，都没有报考深外、实验的资格，就没法参与排名。而且，小学阶段的奥数、国际英语证书的考试，大部分关外的小学都不会去搞；或者没能力搞很好。所以大部分关外的小学，都没法批量产生奥赛奖牌、国家英语证书。因此，也没法排名。在宝安，大家只能统计“中考”情况；这方面，宝安中学在宝安是绝对性、碾压性的一枝独秀。而实验、新安等等几所其他初中，也在420+以上高分段有些成绩，算过得去。至于民间，是否对宝安区内的小学有什么看法，我不大了解。没在宝安居住和读书过。但是，从“小学”对口升“初中”角度，自然还是宝安中学初中部的招生学区的小学会更好一些。简单来说，还是新安街道的小学好一些；其次，宝安中心区的小学还可以。

提问：您好！预算1500，原本以有一套荔园南+红岭中学小户型学位房，考虑三年后小孩要去读荔园，夫妻上班都在罗湖万象城附近，现在想买一个自住+投资，离荔园上班都要近，考虑百花+实验中学的长乐花园，大概150平，您认为这个选择如何？

回答：自住的话看你选择。投资的话不太建议了，理由如下：1. 虽然学区房历史上看涨幅都很好，但是始终是政策依耐性很重的因素，这么大标的，非常不建议只买这一个投资因素，这样风险没法分摊。2. 百花是顶级学位片区，基本是深圳学区的顶端，一旦到了顶端，往往需求会转移到低价区，且容易被政策针对，所以未来潜力不算很乐观。3. 面积太大，150平的房子（如果实际面积大于120）这个面积段很尴尬，会在未来几年面临价格调整。且百花的居住属性不强，未来面临错配。4. 学区房就是买个学位，学位价值是固定的，但目前的价格就不是很正常，大面积的房子会参考小面积的房价，导致大面积明显高估。这个价格往西边选吧，把产业＋学位＋交通＋片区改造等利好都买到，比如：宝中，前海。一是增长潜力大，二是更稳健。

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