圈内与圈外——宁波画圈三年多来的改变和选择

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“圈”是个很有意味的字，交际圈、娱乐圈到饭圈、名媛圈，一圈网罗同好、同行之人。你在哪个圈，一定意义上是你社会身份认定的标准。现在的高端楼盘动不动搞“圈层营销”，也无非是想通过人群区隔更精确的找到目标客户。

除了主动的认圈，还有一种是被动地被画了一个圈，比如孙大圣当年画的那个圈，妖怪休想进得，你嘛最好也不要出去。当然，最为国人所熟知的圈是——1979年，那是一个春天，一位老人在南海画了一个圈。。。我们感谢这个圈带来的改变，到现在还在影响、推动着我们前行。看来画圈这个事情，非同小可！

作为房产公号，我们回到楼市，回到宁波，聊聊一个跟我们息息相关的圈——限购圈！TA诞生于2017年4月23日，当时宁波出台了一轮调控政策，其核心就是划定了一个限购区域。

（点击可查看大图）

这个政策出台的背景很好理解，就是因为16年以来，房市已经从去库存变为过热，必须控一控了。从官方角度就是——

出现了部分区域市场过热、房价上涨偏快等问题。为进一步贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。。。。。。

那一段时间，全国的热点城市大致也都出台了类似的限购政策。以杭州为例，在2016年9月已经先行发布了类似的限购政策。一开始只限外地人购买，在2017年3月升级为含本地人限购，范围也扩大到除边远四县市以外所有区域。宁波的升级版来的迟了点，到今年7月才发布，除了限购圈略扩大外，还扩大了认定范围。

我们从对比中可以看到，宁波与其他城市最大的政策区别在于不是按行政区划来界定限购区域，而是独创地以道路为界画了一个圈，这就是宁波限购圈的由来。限购圈和限购区域看来就是一字之差，其实带来的影响还是大有不同，实现了精准打击！相比杭州的一锅端，宁波更像是精耕细作——核心三区都划到了，又都开了口子。留了好多想象空间，为后期圈内圈外的共振埋下伏笔。

（宁波限购圈示意图）

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我们先来回顾下当初政策发布半年后的数据。

限购半年，圈外房价从17年4月份的12659元/平涨到了17年9月份的16529元/平，涨幅高达30.6%！反观圈内，17年4月份的成交均价是24885元/平，17年9月25502元/平，涨幅2.4%。而在政策出台前，圈内的涨幅明显高于圈外，两者涨幅分别为19%和14.6%。

再看成交量，圈内3月份的成交量4053套，超过了圈外800套。而到了8月份，圈外成交套数达到了圈内的3.8倍！从控制过热区域，发展圈外这方面来看，这个圈圈的效果可谓立竿见影！

然后，我们拉开视界，从三年多的维度来看，好多问题又会有不同的视角。首先是价格走势：

在经过17年到18年的跳跃式增长后，圈外的均价一直维持在一个比较恒定的数据上，而圈内还是保持了较高的增长率。当然，这个与我们的主观印象有很大不同。原因在于圈外的范围比较大，由于奉化区块的成交量一直很大，成交价又较低，一定程度上摊薄了均价。如果说仅从具体的靠近主城区的圈外板块来说，涨幅也是惊人的。我们之前的文里也分析过，16年至今涨幅最高的小区，集中在镇海新城、庄市、宁南新城等板块。

当然圈外板块间存在较大的区别，有些板块甚至4年都几乎没有变化，而圈内的增长则是相对稳定的，也有好几个楼盘上榜涨幅前8，可以说是各有所长。

再来看看去化率的变化曲线：

很显然，圈外的去化率一直保持了比较高的水平，而圈内在今年奋起直追，差不多齐头并进了。当然，这里也有之前一轮圈内土地出让较多的因素，同时圈内今年是限房价、竞房价的首年，一二手倒挂幅度胜过圈外，圈内的霸气，是不争的事实。

最后一个表格，库存现状：

（点击可查看大图）

总体来讲宁波目前的库存已经在一个非常低的水平，虽然12月份预计有较多楼盘会入市，但是因为11、12月连续两个月的土地出让维持较低水平，后期供应有点接不上，如果这一现象继续，则后期库存数据预计还将低空飞行一段时间。而从对比可以看出，圈内的去化周期明显更短！

之前看到一个网上的帖子，觉得很有几分道理，这里引用下：

限购主要是为了扩大城市结构。也不全是为了房价。圈内限购，很多人去圈外买。外面再搞几个商场，这样城市自然就大了不少了。

确实，限购实施的三年多来，宁波的城市格局打开不少，出现了很多副中心、次中心，生活居住的选择更多元化，这才是一个大城市应该有的格局！

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说完这些，最终还是要回到那个原始问题：到底该买圈内还是圈外呢？所有问题都是因人而异，没有一个答案可以放之四海而皆准。如果说你是首置，我建议可以重点关注圈内近期的小面积楼盘，限价的原因，是一个难得的窗口期。而且无房户的中签率还是比较友好的，多摇几次，机会非常高。当然这个跟你的收入水平有直接关系，在宁波整体房价已经高速发展了五年的今天，个人不建议再以较大的杠杆去买房，毕竟生活质量还是要保证的。如果你想轻松一些，则一些圈外地铁盘也是一个较好的选项，根据你工作生活区域的不同，鄞南、小港、慈城等，都是相对稳健的选择。

（奥园·悦东湾示意图）

如果你想通过房产投资实现两年翻翻的小目标，那我觉得你可能要失望了。在当前的价格水平基础和政策背景下，恐怕很难实现了。当然，要跑赢银行理财，作为资产配置的一种手段，那我认为还是有机会的，但是闭着眼买都挣钱的时代注定远去了。还是我们重复了很多次的那句话，要多研究规划，要领先一步，发现类似当年的镇海新城、宁南新城这样的圈外宝藏板块。还有一点是，一定要考虑流动性第一位！多关注周边二手房的成交情况。从之前9、10月份来看，市区二手房的成交量有持续下降的趋势，必须提高警惕。

（镇海新城实景图）

如果是改善需求的客户，有房票的前提下，近期也可关注圈内限价盘。12月还是有不少好项目将入市，毕竟生活配套的成熟度，圈内毫无疑问会领先很多，而且在很长一段时间都不会改变。如果从资产安全的角度讲，从北京、上海的经验来看，环线内价格永远不会比环线外价格低，环线外的涨势又将对应的抬升环线内的价值。

另一个角度，根据已公布的供地计划来看，圈内优质土地的占比相对较高，这也将进一步引起开发商的关注，热度也会相应提升，我们知道土地的价格与热度是成正比的，而地价一高，圈内房价的支撑也更强。还有一个原因，现在的限价制度，保证了上涨幅度会在一个可控的范围。参考杭州经验，为长期平稳发展打好了基础。当然这一切还是要看宁波的经济发展和人口导入能力，至少从目前来看，还是有相当后劲的。

最后一点，限购圈不可能永远存在，根据历史经验，如果市场有所变化，第一步往往就是取消限购。当然从目前的态势看，还远没有这个可能，但置业是一定要从更长远角度来考虑的。

总而言之，那就是有能力有房票的自住人群购买圈内房是一个好时期！购买圈外房，要注意流动性和便利度，重点关注地铁盘！最后，还是强调“楼市有风险，入市须谨慎！”作为经历了房价几起几落的宁波来讲，这绝非空话。

注：本文内的“圈外”指的是市六区范围