3号线开通之后，南阳路的房价会不会涨？

最近有个朋友，买房买到了南阳路。

然后问了我一个问题：

3号线通车之后，南阳路的房价会不会涨？

刚听到这个问题的时候，想起了1万句话要怼回去：

你个24K纯刚需，首套房，涨不涨关你啥事？

涨了你又不卖？

卖了之后你住哪？

但是，深吸一口气，微微一笑，忍住了。

不是我们关系不够好，而是这种问题听得太多了。

即使再理性的人，当他真的掏出大几十万买房子之后，都会忍不住问一句：

我这房子，会不会涨？

这是这个时代的锅，不是任何一个买房人的锅。

我说，你应该先关心一下3号线，然后再关心房子会不会涨。

01

3号线

根据3号线的最新进度，郑州地铁3号线一期工程为期20天的“跑图”试运行圆满完成。

“跑图”，可以理解为彩排，除了没有“观众（乘客）”其它都是按照通车的标准来进行的。

跑图的结果，有必要说一下：

首末班车发车时间分别为早上6时整和晚上23时整；

高峰上线列车为13列；

高峰行车间隔约为6分钟30秒；

平峰行车间隔约为8分钟；

跑完全程需48分钟。

行车间隔虽然不像1/2号线那么密集，但是对于新开的线路来说，高峰期6分半，还可以接受。

年底通车，基本上没有悬念。

02

南阳路

曾经问过这位买房的朋友：

你为什么要买南阳路？

他的答案也很简单粗暴：

便宜！

在老马的印象中，南阳路周边的新房，可一点不便宜。

万科美景世玠，单价2万以上；

对面的小开发商，泉舜上城，也能卖到1.8万元/㎡左右；

万科世曦，1.75万元/㎡左右；

刚交房的亚新美好城邦，均价在1.9万元 /㎡左右；

北边惠济区的兴隆城，均价也在1.5万元/㎡ 左右。

对比同纬度的周边区域，南阳路的新房，并不便宜。

然后，老马我又查了下二手房。

惊掉下巴！

先看大图：

图源：贝壳找房

南阳路周边的二手房价格，竟然只有1.2万元/㎡左右！

再看小图：

图源：贝壳找房

竟然还有万元以下的房子！

是什么因素让南阳路如此神奇？

然后，老马我就到南阳路走了一遭。

先说直观感受：

南阳路，两侧，从大石桥到北三环，基本上全部都是老旧社区，新小区非常少。

南阳路某万元社区

城市界面很差，特别是对比金水行政区，虽然都是老旧社区，但是城市道路、街边店铺、车辆停放，完全就是两个城市的感觉。

3号线还在修建，每一个大的路口，都在修路，各种围挡，各种改道。特别是农业路口，走到这里竟然不知道各个车道究竟该怎么拐！

迫切希望3号线赶紧修好，围挡拆除之后，或许南阳路就能好走一点。

城市界面较差，也不至于周边二手房那么便宜吧！

管城区的有些地方，城市界面也十分差劲，但也不至于让二手房直接跌破一万。

继续探究。

你会发现，南阳路片区，基本上把二手房的不利因素全都占全了。

首先是京广铁路。

铁路线路从片区直穿而过。

货运北站，还在京广快速路以西，对五龙口片区影响最大，而这条铁路，则直接影响到周边社区。

据朋友介绍，挨着铁路的小区、楼栋，根本没法住，各种货车、客车一辆接一辆，即使关着窗户，那种声音与震动，也十分能感受的一清二楚。

挨着铁路的房子，往往是最便宜的。

比如华林都市家园的西侧靠铁路楼栋，富田丽景花园西侧靠铁路楼栋，亚新美好时光西侧靠铁路楼栋，单价要比东侧楼栋，至少便宜1000元。

第二个，是没有好的学区。

金水区的其它区域，各种学区房卖的飞起，单价2万的老破小，一抓一大把。

到了南阳路这里，就不行了。

南阳路周边，根本没有什么拿得出手的好学校。

最惨的是，即使是学区房，价格也不高。

比如香港城二期，据说可以上优胜路小学，神奇的是均价只有1.66万元/㎡。

图源：贝壳找房

如果这样的电梯次新学区房，放到金水行政区，妥妥2万+。

即使刨除物业不好，容积率高，也能卖个1万8，1万9，但是在南阳路，只能卖1万6，甚至部分小户型，1.5万+就能拿下！

这可是优胜路小学的学区房。

第三个，3号线之前，没有地铁。

金水路上的1号线，黄河路上的5号线，花园路上的2号线，唯独南阳路片区，一直没有地铁。

5号线海滩寺站，只能辐射周边2公里左右，而在金水行政区，2公里左右都不止一条地铁。

截止目前，南阳路上，没有学校，地铁稀缺，紧邻铁路，老破小多，城市界面差，各种不利因素，几乎都占全了。

其它的无力改变，只有地铁3号线，仿佛成为了南阳路二手房翻身的救命稻草。

03

地铁，能让房子涨价么？

老马我对此专门做了一个调查。

地铁5号线2019年5月通车。

2018年6月，贝壳成交5号线姚砦路站锦江国际花园，87.5㎡两房，120万-125万。

2019年2月，地铁5号线开通前夕，87.5㎡两房成交价格为117万。

2020年5月，地铁5号线开通一年之后，87.5㎡两房成交价格为110万。

从开通前夕，到开通，再到开通一年，同一个小区，同一个户型，成交价格一直在下跌。

这种情况不是个例。

5号线航海广场站。

2018年1月，地铁开通前一年，120㎡三房成交价格为170万；

2020年1月，地铁开通后一年，120㎡三房成交价格为143万；

2020年5月，120㎡三房成交价格为154万。

降价很明显，而且是十几二十几万的往下降。

由此可以得出结论：

地铁的开通，并不会让周边二手房价格上涨。

二手房价格受市场的影响更大。

这个结论可能与大多数人的“常识”相背离，但是这却是事实。

但并不是说，地铁对于房子交易来说，没有利好，最起码会让房子更有竞争力，卖的更快一些。

04

回答开头提出的问题：

地铁3号线通车，南阳路的房子会涨价么？

答案已经很明确：

不会！

南阳路的城市面貌依然很差；

铁路的影响依然存在；

优质教育的短板难以补齐；

仅凭一个地铁3号线，并不能让房价上涨。

地铁，顶多，会让你的房子在二次转手的时候，卖的快一些。

地铁，对于很多打工人来说，其价值并不是让房子升值，更多的是日常通勤的使用。

上下班坐地铁，会很方便，不会堵车，准时准点，时间很好把控。

这也是为何那么多的刚需，在买房时不可妥协的要求就是：

地铁口。

一个地铁口，会省去很多后期的麻烦事，比如下雨天等公交，比如下雪天骑小电电。

南阳路，到目前为止，仍然是郑州房价的洼地。

3号线开通之后，从南阳路到CBD，二七广场转1号线，总共10站地铁，通勤半个小时之内；

周边房子瞬间转变为地铁房，且房租、房价相对金水老城来说，要低的多；

优质二手房社区，小户型很多，适合年轻刚需购买；

随着3号线的开通，随着南阳路路况逐渐的好转，老马在这里做一个大胆的预测：

1. 南阳路周边二手房成交量，将会在3号线开通后，有一个明显的上涨，但仅限于量的增长；

2. 南阳路周边，会逐渐成为新的刚需聚集地；

3. 南阳路周边，二手房价格将会在市场稳定之后（3-5年），进行补涨；

4. 优质二手房社区，价格追平中原老城、老管城区，问题不大。

当其他板块都在降价的时候，或许南阳路板块会在逆境中崛起，因为目前的价格，已经足够低。