5号线西延与津静线“接头”！催生3个全新地铁板块？

4月19日，据天津轨道交通集团发布的环评公告等消息显示：天津地铁5号线即将从原终点站李七庄南，继续向西延伸一站至京华东道站。调整工程正线全长1.293km，设置半地下车站1座。

今年年初，天津首条市域铁路——津静线开工建设。线路首开段途经静海区和西青区，设国际医学城站、团泊西站、精武镇站，在京华路站与地铁5号线实现贯通运行。

从平面示意图中标示的站点位置来看，虽然名称略有差异，但5号线西延站点京华东道站，与此前规划的京华路站基本重合。意味着天津中心城区轨道交通线路，将首次实现与市域郊铁路“接头”。

10号线也来“蹭热度”

此外值得一提的是，参考天津规划局此前公示的西青区11P-16-04单元01街坊、02街坊梨园头车辆段地块规划，地铁5号线与津静线的“接头站点”，同时位于5号线和在建地铁10号线共用延伸段梨园头车辆段用地。

虽然目前，各条线路对于该站点的命名“各执一词”暂未明确。但可以肯定的是，今后在公示地块的原空白片区内，地铁5号线、10号线以及市域郊铁路津静线将实现互联互通，进一步提升轨道交通出行效率。并且在3条线路的换乘站点处，即将催生出全新的地铁上盖板块。

不仅如此，随着津静线首段工程建设推进，沿线站点周边的精武镇核心住区、团泊新城西区等板块即将“近享”轨道交通福利，价值前景也被普遍看好。不过以市场期待中的轨交优质板块标准来看，上述片区固然有着先天的优势，但也存在一些短板。

李七庄梨园头片区

据此前发布的设计方案显示，梨园头车辆段地铁上盖片区与外环线的直线距离不到1公里，地块规划功能以居住、商业和公共服务设施为主。其中，规划居住地块共4幅，用地面积合计62.33万方，容积率大致在1.7-2.0，中部有少量宅地容积率不超过2.8。

配套方面，板块西侧的11.07万方公共服务设施用地内，将新建中学、小学各一所；中部的1.48万方商服用地规划有综合商业、菜市场等功能；住宅与学校、商服之间，环绕着10.85万方绿地与广场用地。

可以说，未来李七庄梨园头片区内的新建住宅社区，将与3条轨道交通线路、中小学、综合商业、绿地广场等配套实现“无缝对接”，构成近乎“标准”的TOD板块格局。

但目前，该片区及周边仅有少量住宅社区，大部分地块都处在待开发状态；除了轨道交通以外暂无优势项目落地，人气和产业吸引力略显不足。从起步到成熟，梨园头板块还需要经历较长的开发周期。

精武镇核心住区

从区位来看，市域郊铁路精武镇站大致位于精武镇核心住区南部。按照目前公布的站点位置，与现有&在售的住宅社区略有一段距离。

核心区板块位于镇政府周边，经过多轮房地产开发建设，已有小镇西西里、中骏柏景湾、旭辉燕南园等不少品牌项目交付入住。板块西侧的天津师范大学第三附属小学已投用多年，周边居住氛围日益浓厚。

现阶段，板块新盘供应活跃度略减，但由万科西庐、华侨城碧桂园天境、以及金地藝墅家组成的大型低密居住区，依然是环城改善置业的热点板块之一，区域整体新房均价保持在17800-21000元/平米。

不过在商业配套方面，虽然近年来，王府井等项目频频传出风声，但精武镇核心住区及周边，始终没能引进比较知名的大型商业，算是一块有待补齐的“短板”。

相比同区域内炙手可热的地铁板块大学城片区，起步较早的核心区受市场供应等因素限制，近年来的关注度反而略显低迷。不过在轨交线路开通之后，相信该板块的价值潜力将会进一步得到发掘。

团泊新城西区

团泊西站位于静海区团泊大道与体育大道交叉口东北侧，沿团泊大道路中呈东北-西南方向布置。站点东侧紧邻奥特莱斯商业，向南与十二年一贯制的北师大静海附属学校、天津体育中心相距不远。

与此同时，在建站点周边也有不少新房供应。金科天湖、松江之星、奥体公元101等项目经过多年建设，大多已进入现房、准现房阶段。不少先期房源已经入住，板块居住氛围日益浓厚。加上南侧学府区在高等教育、医疗等方面的利好，可以说是“万事俱备”，只欠轨道交通这股“东风”进一步带动区域价值升级，完善居住体验。

不过与精武镇核心住区相似，团泊西近年来宅地供应略显紧俏。如果今年供应量仍没有明显改善，后期新房市场很难持续发力。

未来几年，随着轨道交通和城市建设推进，津滨大道、天碱片区、生态城等不少板块都将迎来轨道交通的出行利好，同时也会面临大范围的人口流动。购房者的关注度此消彼长，城市置业格局或面临“洗牌”。