​千呼万唤始出来，郑州第二批集中供地有哪些看点？

郑州市第二批集中供地，来了！

自今年6月3日郑州第一次集中土拍成交以来，关于第二次集中土拍的讨论热度一直居高不下。10月16日，郑州市公共资源交易中心发布国有建设用地使用权网上挂牌出让公告：本次国有建设用地使用权网上挂牌时间为2021年11月5日至2021年11月19日，竞拍时间为11月19日！

本次集中供地共15宗，总面积为54.7万平方米，约820亩，竞拍起始价共计114.1亿元。

其中，8个地块为城中村改造项目用地，3个地块为旧城改造项目地块，4宗政府储备用地。

从区域分布来看，惠济区5宗，金水区4宗，二七区、管城区和郑东新区各2宗。

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5月18日上午，郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开第二批“双集中”土地供应工作推进会，会议初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩。

此次集中供地，无论地块数量还是面积都与预期有较大差距，在一定程度上折射出土拍预期。

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土拍地块详解

郑东新区：

此次土拍，郑东新区共有2块地，都位于北龙湖。

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郑政东出〔2021〕15（网）地块位于龙湖外环北路南、龙源西一街东，地上使用权面积56924.86平方米，容积率＜2.5，＞1.0，建筑高度＜54米，投资总额要求≥258000万元，起始价200100万元，熔断价230115万元。

商品住房（毛坯）综合销售均价限价31300元/平方米，商品住房装修价格限价4700元/平方米，楼面价约14061元/㎡。

郑政东出〔2021〕18号（网）地块位于龙湖中环北路北、龙源西二街东，地上使用权面积116838.63平方米，容积率＜2.433，投资总额要求≥431000万元，起始价300200万元，熔断价345230万元。

商品住房（毛坯）综合销售均价限价31300元/平方米，商品住房装修价格限价4700元/平方米，楼面价约10560元/㎡。

北龙湖的2个地块，商品住房（毛坯）综合销售均价限价31300元/㎡，商品住房装修价格限价4700元/㎡。限价比首批供地降低6900元/㎡，毛坯价则重回“32000”时代。

二七区：

二七区2块地，一城改，一旧改。

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郑政出〔2021〕53号（网）地块位于二七区金沙江路南、安泰路西，使用面积38868.48㎡，容积率＞1.1 ，＜3.5，投资总额≥109755.14万元，起始价51862万元，熔断价59462万元，楼面价约3812元/㎡。

据说该地块为亚星锦绣山河后期住宅用地，参考前几期售价和周边配套资源，适合刚需购房者。

郑政出〔2021〕54号（网）地块位于二七区陇海中路北、太和路西，使用面积13690.9㎡，容积率＞1.1 ，＜3.71，投资总额≥51277.87万元，起始价30673万元，熔断价35273万元，楼面价约6039元/㎡。

惠济区：

惠济区共有5宗地块，皆为城改项目，是第二次集中土拍中推出地块最多的主城区域。

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郑政出〔2021〕55号（网）地块位于惠济区开元路南、新西街西，使用面积33445.95㎡，容积率＞1，＜3，投资总额≥71842.96万元，起始价42109万元，熔断价48309万元，楼面价约4197元/㎡。

项目占地50.17亩，为正商家河家后期住宅用地。

郑政出〔2021〕56号（网）地块位于惠济区香苑路南、金杯北路（固城路）东，使用面积34492.28㎡，容积率＞1.1，＜3，投资总额≥90347.25万元，起始价44614万元，熔断价51214万元，楼面价约4311元/㎡。

项目占地51.74亩，据传为融创珑府安置用地。

郑政出〔2021〕57号（网）地块位于惠济区纪元路（苏屯路）南、金杯北路（固城路）东，使用面积43396.55㎡，容积率＞1.1，＜2.5，投资总额≥110133.78万元，起始价53424万元，熔断价61424万元，楼面价约4924元/㎡。

项目占地65.69亩，据说是融创珑府后期住宅用地。

郑政出〔2021〕58号（网）地块位于惠济区金冠路北、金杯路东，使用面积21225.97㎡，容积率＞1.1，＜4，投资总额≥68259.28万元，起始价35995万元，熔断价41195万元，楼面价约4240元/㎡。

郑政出〔2021〕59号（网）地块位于惠济区水委路北、河鼓路东，使用面积9402.49㎡，容积率＞1.1，＜4.2，投资总额≥30496.09万元，起始价16268万元，熔断价18668万元，楼面价约4119元/㎡。

58号地、59号地，据说为万科老鸦陈项目的后期住宅地块。

金水区：

金水区4宗地块，其中2个城改项目，2个旧改项目。

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郑政出〔2021〕60号（网）地块位于金水区丰产路南、经五路东，使用面积8397.66㎡，容积率＞1.1，＜4.5，投资总额≥34993.59万元，起始价21796万元，熔断价24996万元，楼面价约5768元/㎡。

该地块位于金水老城区，位置相当不错，最大的问题是容积率偏高，有4.5。

郑政出〔2021〕61号（网）地块位于金水区黄河路南、花园路东，使用面积13494.35㎡，容积率＞1.1，＜3.9，投资总额≥51985.28万元，起始价34278万元，熔断价39378万元，楼面价约6301元/㎡。

郑政出〔2021〕62号（网）地块位于金水区宏泰路（新村路）南、中方园路西，使用面积19792.4㎡，容积率＞1.1，＜4.8，投资总额≥74533.43万元，起始价41404万元，熔断价46706万元，楼面价约4358元/㎡。

据说是瀚宇天悦城的后期住宅地块。

郑政出〔2021〕63号（网）地块位于金水区国基路南、陈寨街西，使用面积24801.43㎡，容积率＞1.1，＜6，投资总额≥105153.12万元，起始价56227万元，熔断价64627万元，楼面价约3778元/㎡。

该地块据传为美盛教育港湾后期住宅和商业用地，容积率较高。

管城区：

管城区的2宗地块都是政府储备用地。

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郑政出〔2021〕64号（网）地块位于管城区果园路北、魏庄西街西，使用面积56264.97㎡，容积率＞1.1，＜3，投资总额≥184347.18万元，起始价105000万元，熔断价120600万元，楼面价约6221元/㎡。

郑政出〔2021〕65号（网）地块位于管城区童心路南、文德路西，使用面积55537.78㎡，容积率＞1.1，＜3.5，投资总额≥189618.75万元，起始价107305万元，熔断价123205万元，楼面价约5520元/㎡。

两个地块都位于管城主城区域内，随着周边生活配套的逐渐成熟，区域内房价坚挺，刚需、刚改群体可重点关注这两个项目。

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土拍新规解读

竞买保证金为起始价的50%

此轮土拍，保证金最低的地块为59号地块，保证金8134万元，保证金最高的地块为18号地块，保证金150100万元。

禁马甲，提升违规成本

同一企业及控股公司，不得参加同一宗地的竞买。

审查是否存在同一企业及控股公司参与同一宗地竞买的违规行为。经审查不符合要求的，该竞得结果无效，出让人有权扣除成交价款的20%作为违约金，竞得人及参与同一宗地竞买的控股公司两年内不得参加郑州市土地出让活动。

熔断后转为摇号方式确定竞得人

此次集中供地，溢价率由30%调整为15%，竞选人的确定方式由熔断后一次竞价调整为熔断后摇号。

竞拍企业“五不得”

此次集中土拍公告明确规定，

参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；

购地资金不得直接或间接使用金融机构的各类融资资金；

购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；

购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；

购地资金不得使用参与竞买企业控股的非房地产企业融资等。

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土拍走向如何？

截至目前，全国22城第二批集中土拍计划已全部公布，作为最后一个发布土拍公告的城市，郑州土拍实况如何，我们不妨参考下其他城市。

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相较于第一次集中土拍，“流拍”和零溢价成交成第二次集中供地特色。

为什么会出现这样的情况？

一方面是因为竞拍规则对房企的限制；另一方面，“三道红线”压力下，开发商资金压力增大，拿地更加保守。

郑州第二批集中供地竞拍走向如何，是否会出现“流拍”现象，11月19日，答案自见分晓。