比起房价腰斩，更让我疑惑的是，10年前这个楼盘怎么就能卖到10000+的？2010年开盘的项目，那时候昆明到大理的高铁都还没通，也不是什么黄金地段，这个价格怎么会有那么多人接盘呢？

楼盘简介：洱海国际生态城，现状：空置率高，房价腰斩，生活配套惨淡

在昆明待了8个月后，我又回到了大理，这次把租房的目标放在了满江。虽然去年在大理住了一年，但对满江毫无了解，选这里是因为之前看上的养老楼盘在这个地块，想着提前来熟悉熟悉。

简单看下大理楼盘的区域划分：大理古城、海东、下关和满江四个板块。

古城属旅游度假区，只能建洋房别墅，一般人买不起；本地人买房一般首选下关，城市生活配套在所有板块中是最齐全的；海东位置很偏，离城区相对较远，十年前政府规划搞开发，好多项目如火如荼结果保护洱海政策大转，很多都烂尾了，惨不忍睹，随后压力给到满江片区。满江夹在海东和下关之间，是海东开发叫停后当地政府指定的另一个大力开发的地块，距离下关城区十几分钟车程，万科、万达、碧桂园、融创的项目都在这个片区。

在租房网站上大概看了一下，盲选了洱海国际生态城，然后我坐着公交车直接去了小区。第一感觉：好荒凉。周边连个大点的超市都没有（万达广场估计一两年也不一定能建好开业），小超市小饭馆还是有的，想出门买菜要走1公里多远，当然可以美团优选，最近的药店也在800米开外... ...总之生活便利性跟下关差了十万八千里（去年住的下关）。

但最后还是在生态城租了房，一是便宜，二是抵不住海景房的诱惑，站在阳台看洱海的感觉不要太好。出门几百米就能走到洱海边。

800块一个月的海景房，站在阳台看洱海

房东是一对70多岁的夫妻，年轻时在昆明工作，这个项目2010年第一次开盘就是在昆明，他们当时买了2套，之前一直在出租，退休后最近几年才搬过来，自住一套出租一套。

租房的中介也做新房/二手房的销售，了解了一下，洱海国际生态城十几年前新房售价在10000/㎡+，宣传的噱头是在阳台沐浴着星光看洱海，标配了一个超大的浴缸，然而交房时验收过不了，浴缸被挪到了室内，占着一大块地方还不能用，噱头成了鸡肋... ...

鸡肋大浴缸，动不了也用不了

中介挂出的几套生态城二手房的房价都在6000/㎡左右，朋友圈甚至发了一套急售的，价格低至不到5000/㎡（已经腰斩了）。小区里也有房主自己挂的条幅，写着售价低于市场价20万！

这个楼盘不小，规划了度假公寓、洋房、别墅、四五六星级酒店集群、风情商业街，现在是什么状态呢？我在小区里转了一大圈大致了解了一下：

度假公寓应该就是我现在租的这种，20多层的高层，买主大多是买来投资（出租），很多做民宿的公司在这里租很多房间，但是疫情这两年大理旅游惨淡，很多开不下去退租的，我现在租的这间之前就是做民宿的。我隔壁的房间现在还在做，隔三差五会有不同的游客来住。

旁边的沧海雪月两栋高层就是专门的酒店了，以及小区入口处的金沙半岛、洱海之门，组成了所谓的酒店集群。洱海之门据中介说基本烂尾空置了，沧海雪月每天还是有游客来住的，金沙半岛看着很惨，影院没开，一层的那些底商基本也都关门了... ...

金沙半岛酒店的底商基本都关门了

风情商业街状况惨淡，就看到一些饭店、酒吧还开着，其他都挺惨，也没啥人。在这个旅游突然井喷的暑假、在全国一半游客都来了的大理，生态城的状况实在说不上好转。

整个小区靠近洱海但出门更不方便的位置的洋房/别墅很多都是空置没人住的状态，到处贴着卖房的电话，晚上灯光亮起，小区看起来只有稀稀拉拉的住户。因为保护洱海政策，小区原有的一些规划停滞烂尾。

烂尾

洱海国际生态城存在巨大风险，未来还有涨价的可能吗？

随着暑期大理旅游业骤然回暖，房地产似乎又热了起来，毕竟大理的楼盘很大程度上是要卖给外地人的，游客多了，钱就会涌进来。朋友圈的中介们成交火爆，咱也不知道是真的火起来了还是短暂的虚假繁荣。

生态城的房价未来还会涨起来吗？生态城这个地理位置其实还可以，离洱海近，挨着菠萝江，和万科只隔着一条马路，离万达的项目大概六七百米，将来万达广场开业了应该对附近的项目都有利好吧。但是，生态城这个盘存在一个巨大的风险，务必警惕！

因为开发商大理洱海金沙旅游度假置业有限公司存在法律诉讼问题、融资抵押问题（资金链断裂，部分贷款逾期）、拖欠税款问题（该公司已被列为纳税信用D级纳税人，进入“黑名单”）、拖欠土地出让滞纳金问题、违规收取住房维修基金并自行挪用问题、查封和抵押问题等等一系列问题，直到去年10月才有部分业主拿到了房产证，还有一部分到现在都不能办房产证！买完房12年了还没证呢，吓人！