最近热点太少，想水都没素材了，再来聊聊买房的看法，面对目前整体遇冷的楼市，观察大部分二手房的成交走势，其实可以更好的得出一些结论，下面聊聊。

澜郡&悦府

前段时间分享过了一些板块的二手成交，比如闽江世纪城、禹洲天悦湾、部分安置房等，都出现了一定幅度的下滑。

当然从整体看，大部分二手房也是在下跌，只不过幅度大小的差异。

这里面依然存在个别相对坚挺的项目，比如：位于鼓楼西区，融信澜郡、融侨锦江悦府。

两个项目存在一定的共性，作为2012-2014年左右的项目，两个项目的定位都偏改善，也都存在安置房，不过都是分地块，同时都是高层住宅定位。

对于悦府，分成三个区，北区、南区A区、南区B区，其中B区是安置房。

对于商品房的两个区，改善的定位更纯粹，130平米起步，分成几个面积段，全部都是板楼定位，还都搭配了保姆房，从户型布局来看，虽然也算南北通透，不过对比目前新盘同面积的产品，还是差点意思。

对于澜郡，分成ABC三个区，其中C区是安置房。

对于商品房的两个区，面积段相对更广，有两栋主打刚需70左右的产品，剩余楼栋以端头120、160，中户110复式，澜郡的户型更一般，除了160平的做到方正通透四房布局外，其他的都存在得房率偏低，不通透等。

两个项目当初开盘均价在2.3W左右，目前二手房成交突破了5W。

对于项目区位而言，鼓楼西区，算不上核心，周边甚至没地铁，不过大体有几个影响因素，闽北CBD、华润万象城，还有最主要的划片，都划片了钱塘小学教育集团怡山校区，在杨桥中学过渡。

也是让项目从4W多均价突破5W的关键因素。

题外话：当年朋友买了楼盘，印象当时为了划片还去维权，没想到最后划片反而成了最大利好。

对比同时期的世欧王庄，128平起步，二手还在3W左右徘徊，对比当初的购入价，严重跑输市场，从当初定位来说，差异不算大，甚至可以说王庄AB区，可能档次更高。

出现这么大的差异，因素很多，但是最明显的还是在于，王庄AB区，没有啥特别的稀缺点，甚至连最基础的产品力都没保持住，当初的超高层玻璃幕墙，伴随着电梯难+玻璃雨，看上去反而成了最大的利空之一。

江南水都

除了这两个项目外，在江对岸有一个超级大盘，就是江南水都，分成了八期，名筑、杰座、丽岛、美域、心巢、意境、兰邑、悦湖。

产品面积段非常广，以尤溪洲大桥分成了两边，分别划片水都小，仓四小，都对口水都中。

大桥西侧：名筑、丽岛、心巢西区、意境、心锐，划片水都小

大桥东侧：杰座、美域、心巢东区、悦湖、兰邑，划片仓四小

这里的二手均价基本都在3-3.5W左右，作为超级大盘，房龄也超10年，但是这几年的房价走势反而相对平稳，其中部分小区还持续走高。

如果要在这里面找原因，主要还是依靠自己的划片，水都中这几年的升学率也持续向上，不管是一三附还是老八所，已经走到了仓山公立校的前几，放到整个福州公立校，也可以排中上水平。

有了划片的成绩承托，这里二手的房价也基本跟着学校成绩稳步向上，算是大房龄里面的特例。

买房思考

这几年买房总体分成几个方向：

1、买学区房：教育需求或者投资需求，在前几年学区房走俏明显，不过近年随着6年一学位、集团化办学，还有其他城市的大学区、以及人口增长，整体的未来预期也在持续走低。

2、买新区房：匹配预算不足同时对房产持有增值追求，当然更多还是投资客，新区相对来说，预期多空间大，不过相对应的风险也更大，福州新区大部分目前情况都不太理想。

3、买改善房：由于市中心供应匮乏，不少改善置换需求存在，同时更头部的豪宅，同样存在断层，伴随着去年的改善盘热销，以及部分改善二手跑赢市场，也成为很多人选择方向。

4、买刚需房：这是最多的一种，根据自己的生活圈，选择符合自己侧重点的房子，不管是纯商、安商、新盘、二手，也是目前市场群体最大，房源最多的一类。

回到买房的思考，上面盘点的两个案例，由于二手成交多少存在一定偶然性，每套房源的价格影响因素也很多，不过从整体趋势来看，还是比较平稳。

对于二手社区，都存在一定的参照意义，比如之前盘点，跌得比较厉害的，除了楼市行情影响外，周边的供应量，房子的舒适度等，都是因素所在。

对于水都、澜郡这些案例，从中主要能发现几点：

划片+居住：这些小区都谈不上学区房，不过在如今学区房相对敏感，升学率也没有非常逆天的背景下，比如头部的延安、屏东、十六中、十九中等，老八所前几年升学率在30%左右。

这几年随着定向生政策持续加大，比如2022年水都中的老9所，网络数据已经到了21%，跟十六中已经持平。在本来升学率差距就不算大的背景下，这些中上的升学率靠着政策优势，持续缩短。

对于学区房，不少居住属性偏弱，在6年一学位的背景下，持有周期加大，不管是风险还是居住舒适度都会更加被重视，而目前的市场，新盘基本没有划片概念，有的也基本是新学校，没有任何数据保障。头部学区+周边改善盘混合模式，也只是少部分高收入家庭。

所以，对于一个短时间内有教育需求的家庭，目前大部分都偏向中上学校+能够居住的房源，这也让目前一些中上划片+10年内二手房，变得有优势。

稀缺性：对于稀缺性一般都是在谈买豪宅，买改善盘的时候，为了未来在二手市场有议价权，不过稀缺性可以分很多种，可以是一系列组合后的稀缺。

比如上面的项目，澜郡悦府，单纯从居住来说谈不上稀缺，但是结合：中上划片+闽北CBD+万象商圈+鼓楼身份+次新盘，同时还有最大的一点供应，鼓楼区断供多年。

这两个项目周边近年供应，就是几个高比例安商房，乌山府、乌山郡等，从项目定位来说，明显存在差异，所以也造就了这些二手房自身的稀缺性。

对于江南水都同样可以适用，逐步上升的升学率+爱琴海商圈+周边多年断供，目前金山板块，金山小划片都是老小区，还要提前3年，三附小除了星海湾外，同样房龄偏大，当然香海湾、中庚华府二手同样不低，在没有新的供应下，存量盘就是比居住舒适度。

盘点总结

1、在没有短时间教育需求的背景下，多去挖掘能朝着中上学区发展的楼盘，能让房价保值最有力的因素依然是教育资源。

2、买房的时候，观察周边的开发情况，新区有预期，但是也伴随着持续的供应量，一旦没有资源差异，一手很容易成为二手的压力。

3、除了上述案例的配套组合外，尽量去发掘意向楼盘，是否存在不同于周边项目的资源，不管什么项目，只有稀缺才有议价权。

综上，买房肯定是根据自身的侧重点购房，不过在购房过程中，尽量多关注：教育预期、周边供应量、项目的特色。

房住不炒还是主旋律，买房在考虑市场行情的时候，择优变得越发重要。