济南老城最火区域：10来个楼盘聚集，竞争堪比东部新城

济南老城区北部，正迎来前所未有的开发热潮。

摊开济南的地图，仅仅在北园大街沿线，就有十来个楼盘扎堆，其竞争势态堪比东部楼市热点区域。

目前，北园大街沿线楼盘的售价基本在1.6万元-2万元之间，比东部刚需片区（济南东站、雪山等区域）明显要高一些。当众多楼盘扎堆于此，考验济南老城需求的时候到了！

1、配套成熟，部分楼盘周围环境一般

北园大街沿线有哪些楼盘?我们先看图：

在这张图中，有些楼盘在今年之前已经开盘，包括金地湖城风华、远洋湖印都会、海尔云世界、万科繁荣里、金科博翠明湖；

有些是今年新开和待开楼盘，包括高铁熙悦府、中梁明湖云璟、中梁观澜云璟、君道历山启元、山东德天置业地块等；

还有些距离北园大街稍远，但也构成竞争关系，包括银丰国泰江悦、协宸熙岸、城投瑞马水屯路项目等，都是今年的新项目。

老城区的这些楼盘，大都拥有类似的优点：位于老城区内，生活配套比较齐全，商业、医院、教育等应有尽有，而且距离家门口都不远。

但其中的很多楼盘也面临着共同的问题：由于是在老城区北部，周边有一些待拆迁区域，城市面貌比较一般；部分楼盘还临近铁路、高架、高压线等敏感设施。

2、高铁熙悦府，小高层为主，地铁从社区地下通过

我们以高铁熙悦府为例，来看看老城区内楼盘可能面临的情况。

该项目由济南铁路房产建设集团开发，项目位于北园大街东南、胶济铁路以北、南全福社区以西。

从现场看，项目南侧距离铁路比较近，直线距离只有约几十米。项目北侧还有一些老旧厂房待拆迁，西侧也有少量老旧房屋待改造。

其地块西北角距离北园高架较近，直线距离在百米之内，从利好角度可以说交通方便，从利空角度说高架上堵车严重，且对部分楼栋会产生噪音污染。

项目地块容积率不高，只有2.1，在老城区属于密度较低的楼盘。它规划21栋楼，有17栋是16-18层产品，有4栋是10-12层产品。

它在售户型面积段为104㎡、113㎡、127㎡，价格基本在1.7万-1.9万元之间。

从户型设计来看，各户型没有明显的问题，都实现了全明通透、方正设计。

但户型创新也不多，127平方米的阳台采用了客厅、次卧连通双阳台，算是一个小亮点吧。

值得强调的是，高铁熙悦府在售产品是东南侧的11、15、16号楼。其中，15号楼距离铁路80米左右，这里的铁路既有高铁，也有普通列车，还有货运列车，可能会有噪音污染。

另外，济南2号地铁线从该项目地下穿过。个人觉得影响应该不大，毕竟相关工程已经通过环评等手续，在这里提一下，满足大家的知情权。

3、中梁观澜云璟，北湖岸边的楼盘，规模较小

在北园大街沿线的楼盘中，北湖片区的楼盘居住环境稍好一些。因为，北湖片区已经基本拆迁完毕，是老城内难得的“新区”。

该片区此前有三个楼盘在售，包括云世界、金地湖城风华、远洋湖印都会。今年，该片区又增加两个项目，分别是中梁观澜云璟、山东德天置业地块。

其中，山东德天置业是济南城市建设集团旗下公司。目前，该项目正在引入合作伙伴，预计项目产品近期难以入市。

中梁观澜云璟则已经在售，价格1.6万左右。

中梁观澜云璟的一个很明显的优点是距离云锦湖（北湖）很近！它的北侧是水屯北路，道路北侧就是云锦湖。

它的地块容积率为2.6，比前述高铁熙悦府要高，但在居住密度较高的老城区内也算是正常。

它的西侧A1地块规划3栋楼，东侧A2地块规划4栋楼，都是17、18层产品，其中A1地块最北侧的1号楼，A2地块最北侧的1号楼、2号楼，有部分低层房源日照情况不太好。

它的户型面积段在110-138㎡之间，各户型都设计了较大的连通双阳台，这是一个亮点。

而且，它138㎡户型做到了四面宽设计，是市场上比较追捧的户型。

相较之下，中梁观澜云璟的槽点比较少。如果一定要找几个的话：

外部环境方面，A1地块西侧规划为百一十里湖畔，是25层-27层的安置房，A2地块东侧为金地湖城风华，为30多层高层建筑，可能稍有遮挡；产品方面，地块较小，很难塑造大景观。

4、竞争可能会加剧

说起济南楼市的热点，大家习惯看东部，CBD、高新区、汉峪片区、东站片区、雪山片区、唐冶片区，N多楼盘竞相入市，促进了济南东城的大发展。

但今年以来，济南楼市有个明显的特点：新楼盘较少，很多片区的供应都呈现下行趋势。

老城内的北园大街沿线则不同。得益于前些年的拆迁，这里腾出了较多土地，从而迎来了众多新楼盘。

相较于东部楼盘，北园大街沿线楼盘的自住性客户更多，很多在这里买房的人都是在附近生活、工作人，他们在附近买房就是为了居住。从这种意义说，老城内的楼盘投资泡沫更少一些。

但我们感觉，由于附近楼盘较多，北园大街沿线的市场竞争可能会加剧，周围的自住性需求能否撑得住现在的价格还需要时间检验。