进入2022年后，因为经济下行、房企暴雷和疫情反复的三重影响，国内的房地产市场被撞击得“头昏脑涨”，多地楼市陷入了跌跌不休的恶性循环。哪怕当地政府针对性地推出了各种救市政策，但依然是杯水车薪、无济于事。

可以这么说，发展到当下，中国房地产行业积蓄了20几年的问题开始集中爆发，泡沫的破裂声此起彼伏。消费者对于楼市的信心也一降再降，很难回到从前。

和烂尾、延迟交付以及严重减配等问题相比，曾经被梁思成预言的“蜂窝房”或许并不是最急迫的，但是它已经开始初露端倪。如果不着手解决，未来很可能成为中国城市建设的隐患。

为什么那些几十层的建筑，未来会变成“蜂窝房”？梁思成在提出这个问题的时候，是否给出了解决方案？

房地产

过快发展的中国房地产

要搞清楚这个问题，首先需要对中国的房地产发展有一定了解，弄清楚背景后，才能知道问题发生的根源。

和世界上其他国家相比，中国的商品房市场起步很晚。在新中国成立以后，各个城市一直实行福利房制度，市民需要等待单位的分房才能有一个栖身空间。

当下的年轻人可能对分房制度充满了艳羡，殊不知，那时的工人也有很多不满。

一方面是因为福利房数量很有限，往往要排队很多年才有可能得到；另一方面名额掌控在单位领导手中，那种任人揉搓拿捏的感觉没体会过的人根本不知道有多痛苦。

而且伴随着体制改革的深入，私营企业和个体生意方兴未艾，这部分人无法拿到福利分房，只能自己买房子。

分房

因此，从1997年开始，商品房制度正式实施，中国的房地产行业翻开了历史性的一页。

房地产市场化之后解决了分房难的问题，不少老百姓终于拥有了属于自己的心仪房子，住得更加舒服和敞亮。

但是新的问题很快接踵而至，首先是房价的过快提升。中国人内心有着根深蒂固的家园情怀，对于拥有一套属于自己的房子有着过分的执念。很多家庭哪怕花光积蓄，也要买房。

这就给了房地产开发商足够的底气，它们不断抬高房价，给很多楼盘赋予了本不该有的高价。可即便如此，依然有大量的购房者愿意进场，给了房价继续提升的空间。

如今，超高的房价已经成为压垮很多年轻人的重担，他们年纪轻轻就要背负巨额的房贷，日子过得紧紧巴巴不说，精神压力还很大。很多人买房后都不敢在公司说一个“不”字，生怕被开除。

购房

因为有非常旺盛的购房需求，所以很多开发商一心想赚快钱，这就导致了中国地产业的又一个问题——粗制滥造的产品和千篇一律的设计，很多新房项目就像一个模子里刻出来的。

为了获取更多的利益，国内的不少开发商还设计了很多几十层高、楼间距超近的项目，这样的新房住起来压抑又憋屈。但仅仅因为它们售价比正常项目能便宜一些，就有很多人趋之若鹜。

所以这个问题变得越来越严重，同类项目开始蔓延全国。随着时间的推移，这些楼盘的弊病逐渐叠加，出现了诸如物业管理差、小区老旧、居住环境脏乱差等让人难以忍受的毛病。

如果放任这个问题继续发展下去，几十年后，这些项目就会成为标准的“蜂窝房”，沦落为城市建设的“伤疤”。

“蜂窝房”

“蜂窝房”初见端倪

那么所谓的“蜂窝房”到底是什么？

其实它的定义很简单，指的是那种居住密度极高、人均面积很小以及居住环境不佳的楼盘，完全就是字面的意思。

类似这样的新房项目在我国很多城市已经初见端倪，它们有不少都是房地产商盲目开发时期上马的项目，从外面看都觉得特别压抑，住进去的居住体验就更差了。

但是这样的房子依然在市场上供不应求，而且就算是后续不想居住了，租赁的时候也颇有市场。

因为它能满足很多普通打工者的居住需求，让后者以较低的代价生活在一二线城市。

“蜂窝房”

对这些人来说，虽然“蜂窝房”的居住条件很差，内部的管理也充满问题，但最起码能够给他们在大城市提供一个立足之地。对工薪阶层来说，能做到这一点还夫复何求呢？

当然这个问题目前看来还处在初期，很多楼盘的使用时间只有十来年，基础设施还没出现大问题。

但是随着时间的推移，这些项目的“房龄”逐渐增大后，问题会越来越多，居住质量会成倍下降。

到那个时候，所谓的“蜂窝房”就不再是危言耸听，而是真切的事实。

“蜂窝房”

即便已经有媒体对相关内容进行了批评报道，但是很多房地产商依然在开发此类高层项目，虽然在楼间距上稍有改善，然而本质上还是有严重的居住问题。

而且就这还算是好的，正规的商品房项目毕竟要考虑销售，品质不会太差。最让人担心的，其实是很多城市的还迁房项目。

这些项目往往集中了几十个高层楼盘，整体的质量较差，居住密度却很高，两梯八九户更是常态，没有专业的物业公司，只能依赖社区来协助管理。几十年过去后，它们更容易发展为“蜂窝房”。

其实对于这个问题，很多有识之士在几十年之前就准确预料到。比如我国著名的建筑学家梁思成对“蜂窝房”的出现一直忧心忡忡。

“蜂窝房”

梁思成的解决方案

说到梁思成，相信学习建筑的人肯定对他如雷贯耳，大众虽然对其不熟悉，但对这个名字也肯定有印象。

毕竟他的父亲是大名鼎鼎的梁启超，而妻子又是名声斐然的林徽因。

梁思成是我国非常优秀的建筑学家，被誉为中国近代建筑之父，著有《清式营造则例》、《中国建筑史》和《营造法式注释》等名作，还是中华人民共和国国徽的设计者，可谓是虎父无犬子的典范。

在研究了东西方不同国家的城市建设和房地产发展以后，梁思成在50年前就提出了担忧，他认为当中国房地产行业开始快速发展后，未来不可避免地会出现“蜂窝房”的情况。

林徽因

梁思成认为伴随着机械化施工的发展，房子的修建速度和容量都会有极大的提升，能够给越来越多的人提供居住空间。

但是在带来便利的同时也会有不少弊端，比如让新建筑失去美感，变得千篇一律；甚至会出现“蜂窝房”，导致城市空间被束缚。

为此，他发表了很多相关的论文，在面对媒体采访的时候，也多次阐述自己的观点，希望能引起大家的重视。

不过梁思成先生也知道，有些东西的出现是必然的，并不是他大声呼喊就能阻止的，事实正和他预料的一样。

可以这么说，只要资本逐利的想法不变，“蜂窝房”的出现就是必然。

梁思成

生活中经常能看到这样的人，他们把一些早就存在的问题反复拿出来诉说，却给不出解决问题的办法。而梁思成先生的厉害之处就在于，他准确地预言了问题的出现，还给出了一整套解决方案。

梁思成先生认为要解决这个问题，首先要控制房地产地过快发展，否则很容易出现质量和设计都非常差劲的项目。

其次，要提升楼盘的丰富度，这一点不仅要看数量，更要看质量。在设计新房项目的时候不能只用一种设计，而是要采取不同的风格，多变的色彩搭配以及小区内景观建设。

最后，梁思成先生还借鉴了西方国家的成功经验，认为以后的楼盘要发展优秀的物业系统。只有把这方面建设好，才能做好小区的日常维护，减缓小区设施的老化速度。

总的来说，梁思成先生提出的解决方案放到现在都还有很不错的实践价值，是解决“蜂窝房”的良方妙策。

房地产

问题的改善与变化

其实对于“蜂窝房”这个问题，大众也不必过分担心。在梁思成先生当年提出这方面的担忧之后，国家和政府就有了清晰的认识，对这方面有了针对性的处理。

比如很多城市这些年都在进行“老旧片区改造”的工作，对于一些房龄较长的小区都进行了改装和修缮，甚至一些小区还加装了电梯，居住条件大为改善。

在政府的帮助下，一些老旧小区还引入了物业公司来进行管理，设施维护和日常清洁都有了保障。

其次，在经过这些年的发展后，尤其是2020年开始，房地产行业连续遭遇疫情这只黑天鹅的冲击，它整体的发展速率已经开始减缓。很多企业的运营规划因此进行了调整，从冲量改为了保质。

不少优秀房企的产品设计已经比之前有很大改善，不仅在外形上形成了差异，整体的居住质量也得到了明显提升。

加装电梯

而且很多地方政府对于高层的修建如今也是多加限制。

超高层项目已经很难得到审批，连层高超过30的项目也很难见到了，取而代之的是大量小高层和洋房的项目。

这种项目的居住密度低，楼间距也很宽广，再加上都配备了优秀的物业，即便是几十年后，也不会发展为“蜂窝房”。

而且随着购房者的类型从刚需向改善过度，过去的那种高密度聚居项目未来是很难出现了。

因此，“蜂窝房”这个问题以后可能会存在，但基本在可控的范围内，不会造成太大的影响。

房产

结语

梁思成先生不愧为中国近代建筑之父，他不仅设计了很多优秀建筑，留下了著作等身，还准确预言到了中国房地产发展会遇到的问题。

而且他提出的“蜂窝房”解决策略也部分得到了国家的践行，正因如此，这个问题才一直在可控范围内。

不过在经过几十年的狂飙突进后，爆发式发展的中国地产已经裹挟了太多问题，“蜂窝房”只是其中的冰山一角。

惟愿它平稳落地后，能在相关部门的监督和指导下，彻底肃清内部“病灶”，让每个买房人都买的放心、住的舒心。

参考资料

《规则的博弈 中国房地产市场观察》——牛建宏

《梁思成全集》——建筑工业出版社出版