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第一节 房屋装修期管理服务

通过审核、告知以减少人为因素对物业的损坏；通过规范管理减少因施工对业主而造成的诸多不便；把好每一道关键装修工序，为业主省去日后的烦恼。

一、服务内容

1、审核室内装修方案；告知装修注意事项；签订装修管理协议、消防安全责任书；

2、装修人员进出路线规划及管制；

3、定时巡视装修现场；

4、规划货运路线；

5、清运装修垃圾；

6、隐蔽、防水工程的确认验收；

7、制止违章装修行为。

二、规划措施

1、审验装修公司资质；

2、对装修单元进行巡查；

3、楼宇关闭前，对装修单元进行清场；

4、检查装修人员出入通行证件。

三、二次装修管控的方案

为了保证物业主体结构安全，维护小区楼宇外立面的统一，美观，提高小区品牌，减免邻里间不必要的纠纷，杜绝房屋结构、承重墙、防水层、给排水管、空调等乱拆乱装与违章搭建现象的发生，根据实际情况，从物业管理和业主利益考虑，及减轻二次装修管理的压力，特制定【****】项目,在二次装修期间，严格按照此方案执行，具体方案如下：

（一）加强宣传、正确引导：

1、物业服务中心服务人员需加强装修法规的宣传，及在大堂内张贴二次装修温馨提示。

2、物业服务中心在业主办理交房手续时，向业主提供房屋图纸(或电子版)时，需引导业主进行二次装修并讲解注意事项。

（二）严格审批、加强巡查：

1、在二次装修审批过程中由客服主管初审，工程主管复审，项目主任签字确认的三级审批责任制，强化审批责任。

2、加强装修过程的监管，实施“全员管理”，各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点，并在交房前着重给予培训。

3、以客服、现场管理部为二次装修巡查主力，工程人员协助的方式进行二次装修巡查，针对二次装修户不少于二次的巡查(上午、下午各一次)，及做好巡查记录，并以每天下班前交主任审阅并签字确认。

4、不宜审批的情况：①涉及有拆改承重墙等的；②涉及有消防隐患的；③涉及有破损预埋管线的；④涉及有破坏外墙体立面的（如搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗，阳台封闭、安装无框玻璃，安装太阳能等）；⑤涉及改变使用功能的（如将卧室、客厅或者阳台改为卫生间、厨房等）。

（三）二次装修严禁有下列行为：

1)、房屋的结构、外观及使用功能：

1、不得损坏原房屋的结构、外立面及公共设施，改变房屋及配套设施的使用功能。

2、不得擅自拆移住宅建筑的任何梁、柱、承重墙（墙体、门窗、空调孔洞）及设有暗敷专业管线的内隔墙（有插座、开关、控制器件的墙面必有管线），不得在承重墙、外墙上切割或开孔，不得在楼板面上凿洞开槽，安装水管。

3、不得在楼板、层面板、梁、柱等钢筋混凝土结构件上打孔洞穿管，禁止擅自拆移复式内原设计的楼梯、走道以及铺装超重（不得超过40公斤/平方米）的地板材料。

4、不得在庭院、平台、屋顶、屋面、露台以及道路，或者其他场地搭建建筑物、构筑物（包括在其单元外部及庭院或该单元之屋顶安装私家天线、阳光房、太阳能热水器、雨蓬及设置广告、晒衣架；安装铁窗、铁门等）。

5、不得改变、更换住宅内厨房、卫生间的使用功能，严禁改变卫生间原设计的位置。

2)、阳台、露台严禁有下列行为：

1、不得更改原设计的阳台栏杆、玻璃，改变阳台使用功能。

2、确需安装防盗网的，须安装在窗户内侧（隐形防盗网除外），不得在阳台或露台上以其他形式封闭阳台；不得悬挂遮阳帘及有碍外观观瞻的物品。

3、不得更改阳台及露台外墙面砖，严禁在外墙装置花架、卫星天线、招牌等任何形式的附加物。

4、阳台排水管在二次装修时如需封闭，须预留检查口，以备日后维修。

3)、门窗及公共走道严禁有下列行为：

1、不得更改原设计的进户门、窗的尺寸、颜色、规格、式样以及扩大进户门洞和进户门外侧包边或在玻璃上张贴影响业主的玻璃纸等。

2、不得在窗外及门外安装防盗窗花、防盗门，如需安装应按物业服务中心指定的规格、款式安装在门、窗内侧。

3、不得在进户门前的公共走道上铺设地砖。

4、严禁随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台护栏、进户门颜色、格调，或改变门、窗的开户方向。

4)、智能设施及管线严禁有下列行为：

1、不得更改消防喷淋、智能设施管线，严禁擅自更改可视对讲智能系统所属设备的安装位置等。

2、不得擅自移动或封闭厨房内的煤气管道。

3、不得乱拉电线、超负荷用电或私自增加线路负荷。

5)、厨房及卫生间严禁有下列行为：

1、不得更改厨房、卫生间的位置，给排水（排污）管道。

2、不得将污水排入雨水管，严禁将清洗装修施工使用工具的污水倒入下水管道内，严禁将污水管接驳雨水管。

3、不得敲打、更改厨房、卫生间排烟、排气管道及位置。

4、厨房及卫生间已做防水层，严禁凿打地面或重力碰撞、震动给排水管，以免造成渗漏现象。

5、不得改动上水管、下水管，电线（开关盒）或擅自封闭原设计预留的管道、烟道检修口。

6、不得改变厨房及卫生间使用功能，严禁将没有防水要求的卧室或阳台改为卫生间、厨房等。

7、不得将燃气热水器安装在公共部位。

6)、空调、空气源外机安装：

1、严格按照原设计中预留的位置安装空调，或按物业服务中心指定位置安装空调、空气源外机，空调冷凝水管应妥善接到预留空调冷凝水收集口内。

2、空调主机须用白色塑钢三角架固定在壁梁上或底部设置防振垫以减少主机运行的噪音。

3、安装空调、空气源外机，须垂直、平行。

（四）室内二次装修监管重点：

1、不得破坏、拆除、改装排水管、排污管、空调冷凝水管、排烟管道、通风管道，不得改动排污口与排水口位置；

2、煤气管道、排水管、排污管、（排烟管道、通风管道）如需包装，须预留检修口；

3、厨房排烟必须接入排烟管道，严禁在窗户上安装排气扇向外排烟；

4、阳台(百叶窗)不得移位、更改、拆除(封包阳台必须按照物业服务中心制定的款式，统一安装)；

（五）、严格管控、杜绝违规装修：

1、对违章装修的以说服教育为主，劝其整改，对不听劝阻继续装修施工的可当场采取果断、强硬措施，如扣押施工人员出入证、装修工具，清出装修施工人员等措施，及责令停工。

2、做好记录，拍好相片等取证材料，进行存档，同时发出违规装修整改通知书。

3、对情节严重且不服从管理的业主将上报相关部门，采取法律途径予以解决。

4、发现违规装修的，必须整改完毕或恢复原样方可继续装修。否则，一律不准施工。

（六）、二次装修人员、材料、工具及装修垃圾进出管控：

1、施工人员凭物业服务中心编发的《出入证》进出，施工人员的活动仅限于上下楼道及户内，严禁窜户、严禁窜入设备房，违者没收《出入证》并予以处罚。

2、运送装修材料及垃圾清运时间规定为：每日的上午8：00-- 12：00，下午14：00--18：00，其余时间停止运行，运送物品请使用货梯。

3、请勿超载运货，勿超长时间持续停梯或占用电梯，服从现场(电梯)管理员的统一安排。

4、排队装运货物，并采取先上后下的原则，避免上下货物过于集中在首层大厅造成通道受阻。

5、进入轿厢的货物尺寸不得超过长1.3M，宽1.3M，高2.0M。

6、装载流质材料、粉状、块状材料应包装牢固，无渗漏、无污染，遗留物应自行清理干净。

7、装载的货物应采用箱装、袋装或捆绑等措施，并在装运前，集中在厅门附近堆放（勿堵塞通道），以减少占梯时间。

8、装运装修用易燃易爆材料、化学危险品时，应向管理人员如实说明，并采取必要防范。

9、二次装修材料（木材、木板）等大件物品，原则上禁止从楼梯搬运，如因电梯桥厢较小，业主确需从楼梯搬运的需派现场管理员进行跟踪，以免破坏墙面，有破坏墙面的按价赔偿。

10、沙石、水泥、红砖的需用斗车（订制）装、盖好（斗车支撑架、外轮轴须采取保护措施，以免碰坏、刮花地板、墙面、电梯），从电梯运至业主家（用担挑方式需实行袋装）。

11、大堂现场管理员值班时，如有发现钻孔机、切割机、电氧火机、防盗网、空气源、晾衣架、空调等工具与材料时，需通知服务中心确认同意放行后方才进入，否则一律不准进入。

12、有违规装修未整改的，该户的施工人员、材料一律不准进入。

13、装修垃圾统一实行袋装搬运，堆放在“装修垃圾临时堆放点”处。

14、严禁以下违规用梯行为：

A、非消防状态下敲击消防按钮呼梯；

B、用楔块楔入厅门门槽或用货物阻止（轿厢）门关闭；

C、擅自开启轿厢内操纵面板使用电梯；

D、装卸货物时采用拖拉式、抛甩式撞击轿厢或强行向轿厢内挤塞货物，造成轿门变形；

15、因使用不当造成电梯损坏的，责任人应作相应的赔偿；若违规使用或人为破坏，除赔偿经济损失外，将视情节轻重，通过法律途径追究责任人的责任。

（七）消防及安全秩序

1、依照审批项目和有关规定进行监管，并记录于《二次装修巡查记录表》上；

2、按照《装修特别提示》负责对装修户的消防安全，公共设备的完好状况、施工人员的持证情况以及装修时间(上午8：00-12：00，下午14：00-18：00)等进行监管。

3、对施工现场的各种粉尘、废气、固体废物及噪音、振动进行控制。

4、检查装修户灭火器配备情况（2支/户），业户是否按照建筑装饰装修防火规定执行，严禁使用明火或使用易燃易爆物品，如需电焊、气割、煤气瓶、电炉等作业，须向物业服务中心报备。

5、施工人员严禁在公共走道、地库、屋面、楼道内大小便。

6、原则上施工人员不准在小区内留宿，如需留宿的，由业主向物业服务中心报备。

7、非火灾发生时，严禁使（动）用消防栓设施。

8、在二次装修时，物业服务人员提醒施工人员注意安全，并采取有效的防护措施，预防施工工具、材料等物品坠落。

9、严禁在楼层公共走道、楼梯燃放爆竹。

（八）验收

1、业户装修结束入住三个月后向物业服务中心提出验收申请，接到申请后，物业服务中心主任必须派客服员、工程人员对装修项目进行检验，并填写《二次装修竣工验收表》。

2、检验的主要内容是：

a)依照审批的装修项目/内容和设计要求（二次装修方案），检查是否有违规装修现象。

b)检查楼层公用设施的使用功能是否因装修施工而损坏。

c)检查室内水、电、煤气、可视对讲等智能设施是否有违规改装、移位或损坏。

d)对卫生间、厨房、阳台排水管、地漏进行通水实验，对地面进行48小时以上的闭水试验。

e)检查装修施工是否有对公共环境卫生造成污染。

3、对验收发现违规的，客服员应要求业主按《房屋装饰装修管理服务协议》规定及时整改或恢复原样，以共同维护全体业主的合法权益，对口头或书面通知后仍不整改的，由客服员、工程人员在《二次装修竣工验收表》上详细签注备案，并于当日向物业服务中心主任反馈，物业服务中心主任确认后并按《二次装修管理服务协议》进行处理。

4、验收合格，无发现影响公共设施设备、毗邻房产，无改变使用功能、无渗漏等情况时，客服员应特别向业主说明物业服务中心的验收不免除业主由于装修造成的责任，由业主持有客服员、工程人员、主任签字确认的验收单到财务处办理退还装修履约保证金。验收不合格的由业主进行整改后再验收，自验收合格后按规定手续退还装修履约保证金。

（九）二次装修管控目标：

因管理原因而导致违章装修事件发生率小于千分之二，违章装修整改率百分之百。

第四节 日常期的管理服务

秉承我司“以人为本、业主至上、服务第一”的宗旨，运用自己独特的经营服务理念、永恒的文化价值追求、先进的管理服务模式以及高效的企业运营机制。为业主提供尽善尽美的优质服务。

一、服务内容

1、治安、消防、车辆管理服务

2、房屋维护修缮服务

3、环境保洁、绿化服务

4、设备设施运行维修管理服务综合管理服务

5、综合服管理

二、规划措施（详见第八章 日常期管理服务方案）

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