焦虑，南京房价啥时候降到头啊？

个人观察最近南京的楼市走势，结合我线下走访本地的几个中介网点，综合讨论，感觉南京的房价还有相当的下降空间。

先来看看截止到2024.6.7日南京各区房产均价：

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那2020.10.6同期各版块均价是多少呢？

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下降幅度一目了然，这还只是均价，其中血亏的数不胜数。然而全市一年内新开商品房有多少呢？

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连续3张图，想必大家也能看出来了，市场的惨烈了吧？

我在这里还是提出我的观点，南京的房价下跌速度较快，下跌态势明显，其中最重要的成因就是：南京的中层社会被南京本地师医公超级待遇彻底击碎，南京中层社会对本地发展缺乏信心，进而导致本地中层社会入市楼市的态势减弱，且由于交通、信息传播的速度明显加快，对于苏北和安徽的外来年轻人来说，南京、苏州和无锡的交通差异愈发趋同，进一步导致南京的楼市竞争力减弱。

中国的内地二线城市，或者所谓新一线城市，都是有拉美化特质的，即按照拉美地区的地方首府，如墨西哥城，如布宜诺斯艾利斯，如圣保罗一样，分为几个层级，最上层的管理者基本都是往北上广或者发达国家地区跑，部分其中的精英留下来维系本地的生意，而中层则是依靠法律、zz参与、金融或者高端服务业，协助本地上层实施管制，下层社会则主要依托帮会或者帮派，在本地垄断包括菜市场、餐饮业、工厂等最低端岗位。2000年的红空也差不多，其上层代表各个学习法律金融，目标就是通过这种方式去英美生活，中层则致力于卷学历供楼，下层代表就是洪兴十三妹，很显然三个世界基本上是互不交集的。

红空相对于纽约、伦敦和旧金山，就是一个大号的“新一线城市”。这个城市的顶层热衷于全球布局资产，中间阶层一度享受了高度参与的基层社区自治和多元文化，以成为各路国际大公司内的帮忙和帮闲（文秘职能岗）而为人生目标，社会底层那其实都烂，红空社会底层就山鸡，十三妹那样的，其实素质也不高，去过当地旅游的人，对当地的服务生的服务水平也深有体会。

而从国内各城市的实际经济发展趋势来看，各地的下层阶层的生活状态差异不大，该穷的还是穷，而最富裕阶层的差异也不大，实际上真正决定各地生活品质的，或者说能够发声去评价一个城市，代表本市在传媒领域的形象的，就是本地的中等收入群体。中等收入群体，又主要包括几大类：国有企业职工、外企职工、薪资较好的私企职工、事业单位、公务员、教师编、医生等。这些群体也是支持城市房价的最重要的支持者。

那么中间阶层的生活好坏，并不是简单描述的，它包括了几个方面，首先是中间阶层的定义权，什么是中间阶层，其次是中间阶层的进入途径的多寡，怎么才能在当地成为被当地社会认可的中间阶层，最后是中间阶层的生活水平和保障水平，准确的说就是教育，医疗和养老水平。

从这个角度看，南京的发展问题就非常大了，南京最近10年一直地产泡沫较大，这本身其实是一个正常现象，正如同南边的厦门，房地产泡沫更大，而南京地产泡沫发展的同时，南京还出现了一个非常可怕的问题，就是南京的中产阶级师医公化，这是南京房价缺乏支持的最重要原因。

南京中产阶级师医公化这个命题，实际上意思就是：只有南京的师医公才能有稳定的房价支持力，只有南京的师医公（师医公是知乎知名俗语，在这里做个解释，本文中的师医公，不包括医生，特指公务员，教师编）才能被本市老百姓认可是中产阶级。南京本地的公务员，教师编完全吊打本市绝大多数国营单位和事业单位（不包括石油、烟草、电力）。

南京的师医公化，实际上代表着南京本地的产业发展出现一系列问题，最近10年南京本地稍有体量的外资和私营企业纷纷跑路，本地很不容易孵化的SHEIN也撤离本地，这就导致本地就业市场品质持续下滑，在本地私企和外资（如果有）就职的人员，愈发感觉薪资水平赶不上劳动付出，也难以支撑本地的房价。搞到最后不要说民营经济不景气了，连国有经济都死气沉沉，只剩下师医公。

其次就是，从纯粹的中间阶层的利益得失看，南京的中产阶级师医公化，是破坏了南京本土中产阶级的正常循环的。

南京本土中产阶级的循环，和全国其他所谓的体制之城差不多，就是依靠国有企业实现，其中学历较高的去省国企，央企分部就职，实在是读不出来的，搞一个日本韩国的文凭，在想方设法找人，去本地区县的城投平台、小国有旅游公司、地产公司等企业混个6000-8000元左右的薪资，进而成为“表面上自给自足的啃老族”，在没有房租的情况下，这个薪资还能满足一些生活需要。考虑到新一线城市所在的高考考区一般都很卷，如青岛在山东省，宁波在浙江省，武汉在湖北省，这也是当地中产的无奈选择。这其中的要害就在于，师医公必须考，专业必须对口，英硕data science考不了计算机类是很正常的，而国企可以混，甚至可以找关系，对外地来定居的人才来说，其也会有相当可能性去选择这个门路。

南京的本地中产阶级师医公化（本语境下面的师医公特指公务员，教师编和事业单位）的意思，就是高度的把本地中产阶级家庭的生源，困死在考公考编上，而本地大量传统行业国企，不仅在薪资上很难支持较高房价，而且在工作强度上也不低于师医公，甚至高于师医公，这就导致了南京本地的中产阶级实际上在过去10年内，变成一个流沙化较高的阶层。

即：南京本地的中间阶层滑落速度非常快，本地中产阶级子女如果考不上师医公，则即使去了国有企业，其中能在薪资上支持南京房价的也不多，更何况南京的国有企业私营化水平不低，许多国企还不是996，这就进一步挤压了本地中产阶级子女往师医公的赛道去卷。南京就业市场的师医公化还导致南京的城市文化价值观非常单一，和真-体制城市青岛都不同，由于把学渣孩子买进普通国企以后，还是承受不了房价，导致南京的老百姓基本上都是师医公文化爱好者，这就导致南京的多元文化价值观是不被本地中产阶级广泛接受的，进一步导致了南京虹吸外地高学历的，有能力成为本地中产阶级的有能人士的能力减弱。

南京的中产阶级不仅是师医公化那么简单，而且它还有一个非常恶劣的问题，就是南京的就业岗位少，中产阶级还师医公化，共同导致了南京教育军备竞赛的截止线高。南京教育军备竞赛不是山河四省卷那么简单，众所周知，在山河四省，一般认为“优质生源”是特指211以上和一些好的本地一本，在山东省，相当于考上本省山大，海洋大学，石油大学，青岛大学，外加上山威，哈威的，就算优质生源，在南京则不同，南京的就业机会少，本地人还喜欢卷，导致南京本地对优质生源的认知就是外地985加上本省几个211（这几个211收分还不是末9水平，常年都是山大水平）。这就导致了南京的教育军备竞赛非常酷烈。

而教育军备竞赛的第二种玩法，就是读国外学历，如英硕。读英硕也是像宁波、青岛和苏州的普通家庭的选择，又因为南京目前的城市中产阶级普遍有些积蓄，南京又特别喜欢卷学历，导致南京读英硕的遍地，读英硕的多又导致本地卡第一学历985，这样就导致教育军备竞赛无效化。而南京的学区房价格也非常高，综合起来，就让南京的教育变得很贵很卷，且学历竞争截止线高。南京的教育竞争，既不是广东省那种，考不上就考不上，找个工做，有钟意的工做就可，也不是山东省那种，985属于学霸才考，真不行青岛大学也能办个升学宴。它是既贵且卷，而且因为高学历人士太多，特别强调第一学历。

实际上在目前的情况看，由于人口下降成为定局，外加上楼市基本面转向负面，未来全国各大城市都将进入存量竞争，存量竞争的意思就是，稳住本市基本盘去在本地发展，对外吸引外来人口。而在外来人口看，如果是为了居住，则教育、医疗和养老，而考虑到年轻人对养老现在整体都不乐观，年轻人生病的也不多，实际上教育品质就成为了年轻人观察城市气氛非常重要的一个窗口。教育也是花费巨额进城税以后，业主实际上能在10年内兑现的最重要的公共服务，而医疗和养老，一个取决于你的经济水平，一个实际上就是30年后的东西，很难预测。而南京的教育不仅卷，还贵，且本地企业由于不缺高学历人士，导致卡第一学历，第一专业，卡年龄问题很严重，这显然都会进一步加剧教育内卷。并且进一步震撼本地和外地的青年人。

对南京来说，南京的房价或许还能让本地中产阶级通过2家拼1家的方式购房，但是本地青年人由于在本地的学历内卷中失败的太厉害，导致本地青年结婚率低，生育率低，这就降低了南京的存量人口，而外地朋友原生家庭的经济水平可能不佳，南京房价又高，购房本身就是巨额花销，此后更没有能力去购买学区房，所以外地朋友即使在南京结婚，实施生育行为的也不多，在非常强调子女的山东、安徽的外地朋友看，那更是需要离开南京另谋发展，这就制约了南京的人口，并进一步刺激南京的楼市。

所以南京的教育内卷它不是一个很简单的高考录取名额低的问题，南京的教育内卷是方方面面的，在杭州考个杭师大，估计还有学生家长愿意摆升学宴，在南京考到差不多的南财，我不知道多少家长要感觉全家完蛋。南京的教育内卷还需要考虑本地的师医公化的就业市场，两个叠加起来是非常极化的社会氛围，这就导致了南京是一个就业市场气氛非常紧绷，城市青年生活非常压抑和紧张的城市。这似乎都已经朝着PUA方向发展了。

而南京的就业市场师医公化还直接摧毁了南京楼市的根本逻辑：在南京置业，如果不是打算炒房获利，那么南京置业能有多大几率传承第二代？

地产，作为不动产，作为固定资产，其最大意义就是可以长期持有且土地理论上有固有价值，可以传给后人，一种资产，在可以在保留一定价值的情况下，传承一代人，才能被叫做不动产，这也是地产价格昂贵的原因。而地产所谓传给后人，意思是后人能依靠这个房屋，在本地轻松过上小康生活，享受该城市较高水平的城市公共服务。南京的就业市场师医公化，意味着第二代人如果不是师医公，就只能离开本地，在这样的情况下，南京的房屋购置如果不能使得外地业主能让其第二代在本地过轻松小康的生活，那么它和长期租赁的差别究竟何在？人家为什么不一步到位去苏州定居？这都是最根本的逻辑问题。

在这样的情况下，如果地产市场不能再为房屋持有者提供超过贷款利率的收益而进入下行通道，则南京本地和外地业主掀起抛售潮并不奇怪。本轮二线城市降价浪潮，既是金融去杠杆的过程，也真实展现本地业主和炒房集团，对这个城市未来走向的信心。

毕竟，一个考上了非本省211以上学校就算学渣，且毕业了当不上师医公就被认为是这辈子很难跻身本地中产阶级圈子的社会，在这种活地狱活着，确实太紧绷了。

我觉得活在南京真的是一种精神虐待，我甚至觉得我把我这套师医公理论直接说给我山东的同学，人家都会觉得诧异，人家的话非常直接：

“首先，如果在山东，是考不上师医公就不能结婚养娃，那山东省如今人口不是一个亿，是一千万。

其次，你和我说齐鲁石化，烟台万华，潍柴动力的企业人员，比不上黄岛二中教师编，甚至被黄岛二中教师编吊着打，以至于需要从国企辞职去花几十万读那个什么汉语言文学，就为了当个语文老师？！你有精神疾病吧！

最后，英硕读完回济南市的银行当柜员还不正常，你告诉我英硕在你们南京月薪6000大有人在？！兄弟，你是山东人还是我是山东人？然后在你们那里，211+英硕月薪6000到手很正常的地方，你告诉我你们刚需房普遍接近300w？”

综上所述，南京楼市还有下降空间，南京的楼市会最后下降到，让这个城市师医公以外的国企职工能接的起盘，才算是到了第一个低点，而且对于我们本地居民来说，这样一个考不上985，考不上师医公就只能在垃圾私企和一些非常卷的传统行业国企天天竭蹶乞活的城市，我们即使因为各种原因，现在走不了，我们也不会再给这个城市的土地财政，以及教育产业去贡献几个钱包了，我们怕了江苏教育，怕了08模式（虽然现在改了），更怕了什么第一学历，第一专业，我们竭尽全力到最后，都会因为没考上师医公在本地沦为笑柄，我们是真的不再陪你们玩了。

我们虽然不能真正做到物理“拦抄”，但是我们也只能陪着他们金融“拦抄”，楼市“拦抄”了。

我们很多人读过拉力琅芳，考棚小学，金陵河西小学部等知名小学，当我们最后拿着普本或者一些普通211文凭，然后怎么氪金都无法提升就业水平，再看着拉力琅芳学区房一度破700w的时候，对我们这一批90后来说，那真是精神的极端虐打。

当我们看着有些人21年疯狂接盘拉力琅芳只为了所谓鸡娃的时候，我们都知道结局。

从拉力琅芳到南师大，物理距离是1千米，考试距离怕不是1光年。

我们真没有勇气，再来一次。