【“大家商量着办”法律指引⑯】小区绿地、加装电梯......关于公共区域规划与管理的那些事儿

海淀区司法局按照区委部署，组织编纂《海淀区“大家商量着办”法律指引》，旨在聚焦社会治理中群众关注的急难愁盼问题，鼓励群众依法理性表达意见建议和诉求，为各部门、各街镇开展“大家商量着办”提供法律支撑。5月27日起，“法治海淀”微信公众号特别开设专栏连载该指引。

本期为大家带来的是工程建设类别中周边公共区域规划与管理方面的法律事项。

01底层业主反对加装电梯，加装工程还可以进行吗？

加装电梯在性质上属于对建筑物附属设施的改建行为，根据我国《中华人民共和国民法典》的规定，应当由业主共同决定，即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可实施。因此，个别持反对意见的业主应予以配合，不得妨害施工。虽然个别低楼层业主的反对不能阻止加装电梯，但是在征询意见、表决及施工方案公示等过程中应当公开、透明，尤其注重保障低楼层业主的知情权和参与权。同时，加装电梯也是典型的相邻关系问题，需要各方面从正确处理邻里关系的角度出发来解决问题。

依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第二百八十八条

02开发商行使地下车库经营权是否应受限制？

地下车库属于小区的配套设施，当其产权归属开发商所有时，开发商对地下车库的使用、收益及处分应优先满足全体业主需要。一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会或业主委员会的决定对全体业主均具有约束力。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，选聘物业服务企业系小区全体业主的权利，并非开发商的权利，地下车库的管理亦属于物业管理范畴，开发商作为所有权人享有地下车库车位出租、出售等产生的收益，但地下车库的管理则应当委托住宅小区全体业主选聘的物业服务企业统一进行管理。

依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条

《北京市物业管理条例》第八十条

03若业主侵占小区公共绿地，并擅自改变公共区域规划用途的，业主委员会有权要求侵权业主排除妨害吗

小区公共绿地设计的初衷是改善小区居民的生活环境，有时小区中也会出现个别住户侵占绿地的情况，如拔除绿地绿植自行种菜的，圈住公共绿地存放个人物品的，将绿地破坏用于个人停车的，以上种种情形都会影响到小区的绿化环境。建筑区划内的绿地属于全体业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。对于业主共同共有的部分，任何业主都无权侵占使用。业主擅自改变设计规划用途的行为，已侵犯了全体业主对该部分设施、绿地等共有部分的共有权，业主委员会或物业管理委员会、有利害关系的业主或者物业服务企业，有权要求其排除妨害、恢复原状或赔偿损失。

依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条

《物业管理条例》第四十九条

04开发商按照规划建设的地面停车位不能办理产权登记的，业主能否主张该部分车位归业主共有？

能。即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。若案涉地面车位不能办理产权登记，则其不能成为专有部分，该部分停车位会被认定为属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，归业主共有。

依据：《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十五条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条

05占用城市道路施工，需要办理的手续和注意事项有哪些？

因工程建设需要占用、挖掘道路，或者跨越、穿越道路架设、增设管线设施，应当事先征得道路主管部门的同意；影响交通安全的，还应当征得公安机关交通管理部门的同意。施工作业单位应当在经批准的路段和时间内施工作业，并在距离施工作业地点来车方向安全距离处设置明显的安全警示标志，采取防护措施；施工作业完毕，应当迅速清除道路上的障碍物，消除安全隐患，经道路主管部门和公安机关交通管理部门验收合格，符合通行要求后，方可恢复通行。经批准临时占用城市道路的，不得损坏城市道路；损坏城市道路的，应当修复或者给予赔偿。

依据：《城市道路管理条例》第三十一条

《中华人民共和国道路交通安全法》第三十二条

06拖欠工程款怎么办？

拖欠建筑工程款可以到建设行政主管部门投诉解决，或者向建筑工程所在地的人民法院提起诉讼。双方可以先行协商，催告在合理期限内支付价款；协商不成的，可以收集相关证据请求人民法院将该工程依法拍卖（该工程不宜拍卖的除外），并就该工程折价或者、拍卖的价款优先受偿。

主张工程款，需证明诉讼主体资格、建设工程合同关系成立（主要是建设工程施工合同、施工过程中增减工程量的补充合同或协议、备忘录、现场工程签证单等）、建设工程合同履行情况（工程预、决算报告；支付工程款的凭证；工程验收、结算凭证、质检报告等）、诉讼请求的计算依据（施工单位在起诉时可依据合同约定要求对方承担违约金；若合同没有违约金条款，可要求对方支付一定金额的逾期付款利息）。

依据：《中华人民共和国民法典》第八百零七条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条

07欠付工程款利息的起算时间？

依据现行法律规定，应从应付工程款之日起开始计付利息。承包人与发包人对于工程价款的付款时间有明确约定的，以约定时间为应付工程款之日；没有约定或约定不明的，下列时间视为应付工程款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。

司法实践中最常见的情况是，当事人之间的建设工程施工合同对工程款支付时间未作约定，甚至未签订建设工程施工合同，工程也未实际交付，但双方已进行书面结算。此种情形下，法院通常认定该书面结算材料为双方就建设工程款达成新的合意，如无特殊约定，该结算时间即为发包人应付工程款之日。

依据：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条

08发包人能否以承包人未开具发票、未移交工程竣工资料为由拒付工程价款及利息？

需要视具体案件情况而定。在建设工程施工合同无约定或约定无效的情况下，发包人以承包人未开具发票、未移交工程竣工资料为由拒付工程价款的，法院不予支持。在合同有约定的情况下，即合同约定发包人支付工程价款的条件之一是承包人移交竣工材料并开具发票，否则发包人有权拒付工程款。司法实践中，法院处理这类情况尚有争议。一般认为，支付工程价款是发包人的主合同义务，其对应的承包人义务是完成工程建设。当承包人已完成施工建设并符合质量要求，或工程已实际交付，或未交付但发包人擅自使用，在前述情形下，承包人已完成合同主要义务，发包人不得以承包人未完成其他合同次要义务而拒绝履行支付义务。

依据：《中华人民共和国民法典》第五百二十六条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第三十一条

09发包人违约时，违约金与利息能否同时适用？

在建设工程领域，支付工程款是发包人的法定义务。发包人逾期支付工程款的行为属于违约行为，必然给承包人带来经济损失。违约金和利息都是对于承包人损失的衡量和计算标准。违约金兼具惩罚和补偿两种法律性质，而利息主要是资金占用补偿性质。因此，当违约金和利息存在竞合时，一般应择一适用。司法实践中的例外情况是，其一，当承包人有证据证明合同约定的违约金或者利息单独适用不足以弥补其实际损失时，可以同时主张违约金和利息；其二，如果建设工程施工合同中明确约定发包人欠付工程款时应当支付利息并承担违约金，法院一般会尊重当事人意思自治，对违约金和利息同时予以支持；其三，在合同同时约定违约金和利息的情况下，发包人可以主张同时支付利息和违约金过分高于承包人的实际损失，请求法院予以调整。

依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

10双方签订结算协议后，承包人能否再按预付款或进度款时间主张欠付工程款的利息？

不能。承包人与发包人在建设工程施工过程中或竣工后签订的结算协议，应当认定为双方对于工程价款达成的新的合意，是双方就工程款的债权债务问题的清算。从司法实践以及工程案件的特殊性角度，结算协议在性质上一般会被法院视为发包人和承包人关于工程承包合同履行的最终结算清理，其中未提及的部分内容推定双方已无争议。如果结算协议中没有明确约定欠付的工程预付款或进度款的逾期利息，则应当认定为承包人自主放弃了该部分利息权益。除该结算协议的效力被否定外，法院或仲裁机构通常支持承包人要求支付结算后工程款和利息的主张，但对于结算前逾期工程预付款、进度款的利息主张不予支持。

依据：《中华人民共和国民法典》第五百一十条

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条

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