人民法院案例库：商铺不能成为消费性购房人超级优先权的客体

【法规】

1、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）

法释〔2020〕21号

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2、最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

法释〔2023〕1号

二、 商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

【案例】（2023）川05民初38号，人民法院案例库，入库编号：2024-17-5-201-001

【裁判要旨】买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。

【评析】

1、执行过程中，案外人认为对被处置的标的物存在可以排除执行（简言之，处置程序停止）实体权利的，有权提出执行异议，实体权利包括对处置标的物的物权，即所有权。

2、对开发商所出售的商品房有权要求继续履行交付和过户虽然属于债权，但囿于其特殊性质，此权利具有优先于建设工程价款优先权、抵押权等其他权利的属性，称为“消费性购房人的交付请求权”。

3、该项权利需要满足如下条件可成立：享有此权利的主体限于商品房消费者；以居住为目的购买房屋；已支付全部价款。以此案为例，本案中明确商铺不属于此项权利的客体，不能以此主张该项权利。假设本案房屋属于居住用房，应当具备享有此项权利的条件。

4、执行程序中消费性购房人当然符合提出案外人执行异议的权利，但消费性购房人权利与前述《执行异议和复议规定》第29条略有不同，一是消费性购房人权利构成条件中没有要求名下无其他居所，二是消费性购房人权利要求全额支付房款。

对于第一点不同，实务中对此要求不尽统一，把握尺度略有不同，可能更偏向于保护消费者而弱化此点；对于第二点不同，消费性购房人需要完全具备。