“一锅炖牛肉”的故事

【来源：首都建设报】

西城区中新佳园小区内，有个关于“一锅炖牛肉”的故事。

制作这锅牛肉的是小区一户居民，收到的则是负责小区改造的北京城建集团土木工程总承包部中新佳园小区综合整治项目部。

这锅热气腾腾的炖牛肉背后是改造项目部赢得居民认可的真实写照，更是团队为这个本市在施最大老旧小区焕新亮相而拼搏的最好证明。

行为手册让沟通无障碍

中新佳园项目分为南北两个区，涉及综合整治的老旧居民楼16栋，建筑面积约29.3万平方米。由于楼龄较长和使用等原因，存在外墙外窗屋面渗漏、上下水管道老化漏水等不同程度的问题。此次改造升级将惠及小区1896户、超过5500位居民。

“老旧小区改造从技术角度讲没什么高精尖的科技含量，如何做好与居民在改造工作上的配合，同时增加施工中对居民的服务，才是项目成败的关键。”项目负责人周连杰说。

6个人要完成1896户的入户沟通工作，这是团队面临的首要问题。周连杰认为，在技术方案引领施工的同时，还要充分考虑便民服务，其中沟通工作至关重要。

我们这次改造的内容是什么？

涉及您家的部分有哪些？

需要您和家人如何配合？

您这边有什么困难？

根据实际情况，项目团队拟定的《入户调查话术与行为规范准则》，从着装、话术、信息卡发放等方面进行严格规定，有效减少了常规沟通带来的理解歧义或者错误表述。

此外，项目部还抽调了3名职工在项目部组成“管家部”，专门负责同来访居民的沟通与协调，确保居民合理诉求得到及时反馈和解决。

因地制宜修老房

在中新佳园项目总工程师张世辉看来，高效的沟通能让自己的技术方案尽快推行。不过，最终让居民们认可改造工作，还需要过硬的技术方案做支撑。

该项目改造面临最大的难题是多变的楼体造型，不仅许多楼座“里出外进”，所有高层还在楼梯外设置了贯通的消防通道、钢结构装饰等结构，为改造工作带来了难度。

高层建筑改造需要通过吊篮进行外立面施工，“里出外进”给吊篮安装带来困难，特别是建筑从10层以上设置了消防通道造成外凸部分超过2米，从楼顶设置架子向下释放吊篮时遇到消防楼道会被卡住。“常规外挑1.7米的吊篮，在这里需要延展至2.4米才能越过消防楼道，这也仅仅能够满足10层以上位置施工，10层以下部分仍达不到施工条件。为此，我们找到了楼房的原始图纸，结合现场情况通过对其结构进行受力分析，确定在通道底部打孔、上部安装吊篮，用于10层以下部分施工，让吊篮由‘1变2’，实现分区安全作业。”张世辉说。

此外，部分建筑每隔4层设置的用于美观的钢结构腰梁也阻碍了吊篮施工，团队需要逐段拆除；对于部分结构存在狭窄“凹廊”的情况，团队还使用了迷你吊篮。

最终，通过实地踏勘，因地制宜地制定了14种非常规方式的吊篮搭设方案，并逐一组织了专家论证，保证了外立面的顺利施工。

用细节服务赢得98%满意率

对团队来说，老旧小区改造需要进行细节控制，特别是一些特殊群体的诉求更要重点关注。

小区的顶层住户提出电梯存在噪声过大的改造诉求，项目团队针对声音来源、消除噪声方法等进行研究，联合设计单位、电梯制造厂家共同开展技术深化，最终在电梯井道结构内部贴了一层降噪板，减少电梯运行噪声外溢，同时与厂家协调，将原有设计的设备之间碰撞噪声通过增加橡胶垫的方式来隔音降噪。实际应用后，电梯设备间内的噪声不超过60分贝，而在顶层居民家中更是达到了低于45分贝的睡眠标准，解决了困扰居民多年的噪声问题。

施工中，团队安排专人用吸钉器对小区内的道路进行检查，避免遗落的钉子等尖锐物品对居民车辆造成损坏。

为提高施工质量和业主满意度，项目部还进行了业主满意度调查，千余份调查问卷中满意度达到98%。

居民满意也为改造工程提速。周连杰表示，目前项目正在进行收尾工作，预计明年春节后启动小区绿化工程，确保明年上半年让中新佳园小区焕新亮相。

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