2025年中国房地产十大思考（独家专稿）

2025年中国房地产十大思考

中国房地产数据研究院院长

复旦住房政策研究中心副主任 陈晟

整个房地产经过了将近三年的痛苦的调整，从过度的燥热的状态已经逐步进入了相对平和、平静、平稳的状态的，二零二五年将会迎来房地产的回暖稳定确立的局面。各种指标施工量、新开工量、销售额、销售面积等指标下滑将会出现收窄的情况，降幅斜率也就是拐点出现，整个房地产行业稳定的四大指标大概率能够进入到相对稳定的环节。从房地产热闹喧嚣的状态终究回归到平常正常日常的常态。哪么这个时候我们就要看清楚这是一个行业周期的变化还是一个经济代际的变化，我们的房地产周期论会不会得到颠覆，我们曾经对房地产判断的规律，研究的指标还是否依然能起到相应的作用，还是所有的规则最终失效。我们所提到的一世而道更：经过了三十年甚至四十年的整个的房地产的发展的局面，会不会出现道路的变化和行业渡劫者的更替？

房地产十大思考之一：房地产的调控政策已经从财税、金融、土地、市场预期各个方面都给到了充分的应用，目前的政策已经起到了该起到的足够的激励作用，边际效应已在下降。目前的整个的房地产将从房地产市场的政策层面的支持要向更高更全面的中国整体经济、消费者整体收入预期、活力居民整体就业预期的政策从而对房地产行业需求支持的释放的角度演进，将是房地产政策以外的金融货币、产业政策发挥支持作用的时候了，房地产行业政策本身解决不了当下房地产的问题。

房地产十大思考之二：房地产的销售面积和销售额将继续在10亿平米，11万亿的这么一个箱体里面进行盘整。那么这一数据已经接近了未来5年平均10亿左右的底部了，从18万亿到10万亿，这么大的高达80%的降维对整个行业和企业的冲击的余波还继续存在，而且在未来的一段时间之内，还能够有所维持，房地产的市场的表现数据相信在二五年，将会得到数据的确认，整体的房地产的市场将在25年大概率的得到止于所止的信号的反转，当然房地产的未来可能将长期在这样的一种状态下维持，所有的决策来源都要求在这一数据逻辑和行业规模里重新架构和布局。

房地产十大思考之三：房地产的金融稳定性、风控要求将会从项目进一步向企业进行要求。企业的金融稳定性的要求将受到更大的外部环境的影响，企业的优胜劣汰和出清的速度可能还会进一步的加强，不排除波及更多目前还运营正常或还在积极努力的企业。同时房地产的金融将会受到中国的整体的货币的发行、地方债务的化解，土地税收的变化，甚至包括美国的金融的宽松程度，美国的降息选择以及汇率的全面的影响。房地产销售停滞带来的存货压力和现金流压力会是房地产金融稳定压力测试的重要内容，项目的金融健康才能筑牢企业和集团的金融健康。REITS要加速试点推出，替代间接融资银行贷款的新增压力。

房地产十大思考之四：2024年中国房地产投资占GDP的比重预计会跌破6%，2014年以前的这一比例为12%；房地产行业增加值占 GDP 比重也由 2019 年的 7.14%降至2024 年一季度的 5.99%，比发达国家12-14%的占比差了近一半，可见我们房地产行业的增加值占GDP比还是远远低于发达国家，包括那些已经城市化进程高达八九十以上的这些国家，相对他们的水平我们还是差比较大的比例，从某个新的角度来说，也就指引了我们在这方面还有很大的别的新发展模式的发展空间，这个也就同步指引了我们未来的房地产的一些发展的方向，我们在意识到房地产的过去只是新增建设开发的旧模式不可持续的情况下，我们要看到的，新增的新发展模式里面：特别是强调房地产第三产业、社区服务业、自住房屋虚拟租金价值计算、房地产消费服务价值、保险金融税基增值服务体现上实质上还是有巨大的空间的，关键是我们要从哪里着手去改变我们对房地产服务增值的GDP创造的再认识上。

房地产十大思考之五：2024年土地市场成交金额继续低迷，同比23年下降近37%，同比22年降幅48%，比房屋销售比率下降幅度还大。土地市场的释放将进一步承受压力，优质的房企运营的新增的土地的储备实质上是有了比较大的下滑，同时，地方政府的城投公司在土地市场上的获取，也受到了相应的债务压力的要求，也无法强力的持续，所以25年的土地市场将进一步的低迷，那么各地政府要清楚的意识到财政收入可能需要更多的是从产业的税收上去寻求更多的突破，而不能过度的寄希望于土地的收入来源。农村的2亿亩存量建设用地入市需要更突破性的政策设置来予以激活，农村的人进城买房获地和城市的人去农村获地拥房要不要成为政策储备的一大最后核心抓手，还是要持续观察25年的经济走势的趋势变化提前做好政策效果评估。

房地产十大思考之六：不激发出房地产消费，哪里来的房地产生产。在房地产的消费结构上我们要秉持“控增量、优存量、提质量”，具体做法一方面要释放需求、因城施策，加力实施城中村和城市危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，住建部、自然资源部、中国人民银行国家金融监管总负责人，召开了促进房地产稳定发展的会议布置了通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村和危房改造，住建部联合财政部发布了此次棚改安置化货币扩大的范围达到了全国300个城市，基本上就是能上点规模的城市都在纳入到整改安置化的范围内；另一方面要着力改善供给，合理控制房地产新增用地供应，大力实施城市更新，推动房地产企业有效盘活存量用地和房产，加快转型发展。这让我们不仅联想起15-16年PSL的补充抵押贷款对棚改支持后带来的市场的活跃，尽管这次改造力度和手法不如当年，但对冲房地产需求下滑的状态肯定是个积极的行动。因为土地新增的需求持续下滑，事实上我们已经从源头上在控制增量的市场了，但是如果消费还是不能释放，我们就要通过棚改，针对300个城市的存量，通过优化真实居住需求激发出一部分的需求以及上下游产业需求的释放，同时我们对存量以及增量的项目都提出了绿色循环科技宜居的产品的高质量的要求。既针对一些小梁薄板的旧项目进行改造，使得居民的质量生活能够得到提升，又使得新增的住宅能够达到百年住宅的要求。

房地产十大思考之七：房地产企业在房地产的低迷时代可能要引入到行业的净化系统。一些旧模式的房地产企业，可能在加速的离场，甚至一些对未来的市场判断悲观的正常企业也在做出相关的提升、转变和升级。但是在现实的情况下，房地产企业普遍的面临到新形势下的战略缺失或者是萧条压力下无战略的状态。目前更多的在强调产品的单盘主义，我们不得不回忆起我们曾经的市场，企业在销售额在百亿、千亿的时候我们所作所为，我们的做法和心态。所以针对我们当下的产品，我们依然有非常多的好的大小规模企业，一个项目就能够销售额超过100亿，仁恒、中海的一些明星项目，麓湖的项目，奥伦达阿拉亚等持续精品项目等。单盘的战略成功，实质上为什么不是我们当下或未来的一些企业的常规模式呢？产品过于同质化复制，就没有个性化，就无法触动艰难时期消费者的兴趣和购买冲动，没有购买就不能带动生产运行，就不能带动企业长效生存的现金流，所以我们需要把社群服务前置带来的优质产品提前兑现满足做为当下的企业项目细分小战略，最终汇集为房地产企业战略：产品提供更加的高品质，粘性品牌更加的卓越，治理方式更加的现代，发展的模式更加的创新。

房地产十大思考之八：房地产分类组成的细分化的赛道，经过经济调整的洗礼和房地产本身的洗礼，已经逐步的有一些清晰的结论：过度的商业，过度的产业，过度的文旅，明显的没有持续力。同时网络办公冲击下的办公、零售也出现了空置的状态，这是我们必须认清的事实。冷链物流、银发经济、健康产业空间还在进一步的酝酿，但是像一些新型的自助仓储这些物业形态还有机会，某些特殊的设计能够满足需求，突破常规的规划限制的一些国际大都市主流新产品，包括低密度的住宅的一些需求，可能又在酝酿着一些新的机会，比如说十户连在一起的，二三层带车库类似国外的condo（分户出售公寓大厦）之类的这种产品或者是低密度的花园别墅90墅性质的物业，实质上在目前土地指标占地上和容积率上都对市场有充分的满足，但仅仅是规划上有所限制，这一类产品都可以寻求一定的突破。要开拓视野，真心实意的研究产品和需求，在细分的产品和国外已经被证明被充分满足的，受到客户追捧的产品上面，我们要继续的进行相关的创新或常规的框架式规划限制的突破，一切以满足消费者当下状态下的需求满足和追求释放为核心的解决方案，围绕他们的人本的需求提供细分年龄、人群、兴趣、职业、美学、三区融合的合适产品将是重要趋势。

房地产十大思考之九：房地产的区域布局战略现在目前又在重提和强调大湾区、长三角、京津冀等区域的核心都市圈带动拉升作用，限购政策安排上甚至担心核心城市的销售虹吸问题，这些都市圈城市带区域的深度城镇化，和这些区域的城市更新改善生活品质带来的存量的发展机遇依然强劲。核心城市的核心区域的房产价值抗未来通胀的作用继续凸显这些区域的核心的资产价值的体现。同时我们也要看到一些低价保障性宜居的产品、情绪消费的产品、品牌社群精神生活服务平台支撑的产品，在城镇化双向回流导致的优质大城市周边的休闲银发经济的房产产品也都在酝酿新质需求力，比如泰康的系列高端养老产品，华润的润比邻平台化精细化体系化平台。当然，作为有未来前瞻考量的企业和开发商也得要高度关注一些国际产业和产业链的动向，比如说在东南亚的越南，印尼，泰国，老挝；美洲的墨西哥蒂华纳、秘鲁的产业地产、物流仓储布局涌现的机会。

房地产十大思考之十：房地产的开发从业人员从300万已经锐减到200万，100万的高素质综合能力极强的人员流失是这个行业的巨大损失。有关房地产咨询服务、中介、建筑、研究、物业等相关的服务人员也似乎丧失了一定的方向，甚至丧失了一定的执行力，整个行业在迷茫期出现了战略的缺失，没有了房地产发展的护栏。没有犯错的从业者似乎也被整个时代架空，甚至被整个行业的净化系统所排除所隔离。整个行业目前最大的问题，我们要重新找回对房地产整体行业的周期的判断，找到行业的新质生产力下的规律的寻找重建，知道如何激发新形势下的房产消费，如何以销定产。紧紧抓住以人为本、以产品为核心的新发展模式下如何再次形成新经济下新世纪的房地产的品牌道路，如何结合ESG的要求，如何创造客户的忠诚粘性，通过新形势下的注意力经济，ai科技，碳基人和泛生活机器人空间营造，以个性化的产品突破落后的规定，创造性的完成社群前置、社群形成和社群自我加强和赋能，研究前置、设计前置、消费前置，创造新的市场，让终端房产的消费者体验者和房产空间全流程创造这一工作的提供者形成命运共同体，接受三十年一世的行业再造和再重塑。房地产真正的研究者要擎起革新的旗帜，为行业的新道路新规律新架构新希望进行鼓与呼，理性的看清未来和行业的比较，坚定未来巨大的新发展空间，专业的提供行业护栏，指明方向和路径，切割过去的粗糙模式，重新迎接八九点钟新升起的朝阳，因为太阳还在哪里，行业还在哪里，只是需要拂去遮云蔽日的迷雾和内心的彷徨。

房地产产业和建筑行业在中国的支柱产业地位是不会变化的，甚至未来我们在居住服务业、房屋入口消费平台化、自住房屋虚拟租金计算、物业管理金融房地产税、房屋维保监理保险产业上会有更大的投入，我们依然可以努力的使得中国的房地产行业的增加值占GDP的占比从现在的7%向13%去迈进，这个不仅体现新增的建筑的体量投资，而且未来和存量的房地产服务增加值可占到整个GDP的比例跟发达国家一样的13%以上的比例，我们看清我们的发展阶段，我们的特色模式，人均GDP所处阶段对不同房产空间的需求，目标清晰目光清澈的乘上不同历史阶段的渡船，奔赴不同阶段的使命。房产发展莫重于平稳有序，平稳有序莫重于内在规律，内在规律莫重于正确执行，相信大庇天下为善的力量，相信人们对空间持续的渴望，相信尊崇内心做正确的选择，相信十大思考从政策、行业、金融、土地、产业、产品、区域、结构、赛道、服务全面的剖析和预判，反思过去，立足当下，把握过程，遥望未来，“亦余心之所善兮，虽九死其犹未悔”。