浙江土地2024速读 | 宁波篇

潮新闻客户端 记者 郑青青

回顾2024年，随着行业重心转向稳市场与去库存，浙江省土地市场也经历了调整期。

这一年，房企展现出更为审慎与理性的拿地态度，普遍回归优质城市与核心宅地，整体土地成交规模持续走低。这一年，政策端频频加码，尤其是下半年杭州全面取消限价，商品房市场迎来明确复苏，传导至土地市场实现行情翘尾。这一年，城市间热度持续分化，杭州韧性较强，出让金占浙江省份额再提高，部分低密地块竞争激烈，但大部分城市仍以本土城投底价拿地为主……

2024年，浙江省各地市真实土地市场情况如何？浙报传媒地产研究院特推出《浙江2024分城市土地速读》，今日推出第二篇：浙江土地2024速读 | 宁波篇。

重要结论

①政策：土地方面宁波实行差异化政策，部分地块封顶溢价率30%，并实行“销售指导价制度”，部分地块不限地价、不限房价；但实际下半年出让地块基本不限地价、不限房价，仅部分保障性地块有限地价限制。楼市刺激政策以购房补贴、首付比例、首套/二套利率、公积金贷款额度等方面进行松绑，放低购房门槛。

②供应：2024年供应62宗涉宅地块，成功出让58宗，终止或流拍了4宗。供应总体量较2023年下降约51.3%，鄞州区、慈溪市为主力供应。

③成交：涉宅地市场延续了“规模走低、热度分化”的趋势，2024年全市涉宅地成交建面及金额同比下降43.9%、47.7%，降幅与2023年相比扩大0.9%、16.5%。撇除保障性地块，全市商品住宅地块成交体量同比下滑36.3%；其中市本级尤为明显，成交体量同比下滑45.9%。与2024年年初宁波公布的商品住宅地块计划供应情况相比，今年市本级完成度仅22%。

④综合：土地市场整体规模持续萎缩，仅江北、北仑、奉化3个区成交体量及金额实现涨幅。但从占比看，鄞州区成交体量及成交金额占比遥遥领先，尤其金额占比近50%，核心区地位稳固。

⑤房企：城投及国企仍是主力，房企拿地更加谨慎，注重地块的质量和安全性。同时涉宅地成交分化加剧，底价成交地块占比、溢价10%以上地块占比均上涨。

⑥趋势：宁波涉宅地市场整体保持低位运行。在此背景下，房企拿地更为谨慎，非优质地段不拿，2025年或更多宅地放宽出让指标，低密地块和高品质住宅地块有望成为主流。

分区数据

2024年全市涉宅地成交建面及金额同比下降43.9%、47.7%，降幅与2023年相比扩大0.9%、16.5%。对比往年数据，全年348.3亿元的成交金额，仅为2020年峰值的两成。

分区县来看成交规模分化明显。成交金额超过五十亿的仅鄞州区及慈溪市，其中鄞州区157.1亿元占全市成交金额的45.1%；大部分县市区成交金额集中在15-30亿元区间段，个别城市如北仑、镇海成交金额不足十亿元，海曙区全年无一宗涉宅地块成交。

2024年宁波市涉宅地分区县成交情况表

2024年宁波市本级商品住宅地块供应完成情况

撇除保障性地块，全市商品住宅地块成交体量相较2023年下降36.3%。其中市本级尤为明显，仅成交14宗，同比减少18宗；体量145.4万㎡，下降45.9%；成交总金额206.8亿元，下降53.8%；成交楼面均价14224元/㎡，下降14.5%。与2024年年初宁波公布的商品住宅地块计划供应情况相比，今年市本级完成度仅22%。

2024年宁波市本级商品住宅地块供应完成情况

数据榜单

从涉宅地楼面价TOP10看，鄞州区占据5席，区域热度较高，核心地位稳固。最高楼面价地块出现在江北区，是唯一的楼面价3字头地块。对比2023年，2024年TOP10入榜门槛降幅较大，从此前的20688元/㎡降至12001元/㎡，降幅约42%。

2024年宁波市涉宅地成交单价排行榜（top10）

2024年房企拿地金额TOP10中，江山万里以70.8亿元独占鳌头，与后位企业拉开近30.9亿元的差距。前十榜单门槛9.7亿元，与2023年相较下降50.8%。从房企分类来看，城投企业4家，国企2家，民企3家，混合制企业1家，相较2023年城投类明显增加。

2024年房企拿地（涉宅）金额TOP10

典型特征

城投及国企仍是主力，全年拿地金额占比56%，与此同时涉宅地成交分化加剧，底价成交地块占比、溢价10%以上地块占比均上涨，房企拿地更加谨慎，非核心优质地块基本无人问津。

而且为了吸引更多房企前来拿地，2024年宁波低密地块供应比例大幅提升，1.5容积率及以下地块占比增加至26%。

2022-2024年宁波市涉宅地块供应成交情况对比

宁波典型地块，如镇海庄市板块的镇海区ZH06-03-47地块，容积率2.04，于2024年3月29日11131元/㎡底价成交，相比西侧2022年成交的保利·和颂文华项目，成交楼面价降幅约23%。

宁波典型地块楼面价降幅

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