农村宅基地作为农民生活的基本保障，其使用权和流转问题一直备受关注。近年来，国家逐步完善宅基地管理制度，既保护农民权益，又强化土地资源利用效率。本文结合最新政策与法律，解析宅基地买卖与转赠的核心规则及实践要点。
我们一定要知道一个道理，就是农村的土地是属于集体共有，土地是不允许卖给外村人或者是城里人的，但如果你已经买了，也签了买卖协议了，这个协议就生效了，如果卖你地的人认为不合法，需要通过起诉来确认协议无效，在未经法院确认无效之前，协议还是有效的。
首先要弄清楚一个问题，农村宅基地归谁?农村宅基地归村集体经济组织所有，所以只有本村户口的村民才有资格获得宅基地的使用权，也就是说宅基地的使用权只能在本村村民间相互转让，城镇户口和外村人是不能购买本村宅基地的，私下签的买卖合同是无效的，是不受法律保护的。
2025年中央一号文件发布后，对农村宅基地“两个不允许:不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”表述引发社会热议，有人解读为国家禁止宅基地买卖，还有人认为以后城里人的“下乡养老梦碎”了。
