审判实践中，对于以集体所有土地为标的签订的用于商品住宅的房地产开发合同的效力问题，认识存在不一致。最高法院民一庭2021年第34次主审法官会议讨论认为:当事人以集体所有土地为标的签订的用于商品住宅的合资合作开发房地产合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
土地是农民赖以生存的物质基础，民主议定程序的立法目的在于维护集体成员的权益，避免个别人发包土地损害集体利益，是保护多数村民对农村土地之权利客体进行有效支配和控制的机制，属于作为发包人的村集体内部的管理程序。
因为最近我们在办理案件过程当中发现很多企业因为比如疏解的原因，因为腾退的原因，因为不符合当地规划的原因，有很多租赁集体土地，甚至租赁国有土地的企业，以租赁期限超过20年合同无效为由，要求解除合同或终止合同。
村委会及村民小组不经过村民同意与县政府内设机构违法签订为期50年的“土地租赁合同”违法将十几户村民的宅基地出租给开发商用来商业开发并售卖办理产权证书侵权一案，村民向法院提起确认租赁合同无效，一审法院直接以原被告不属于单存的平等民事主体及“实质为土地使用权纠纷应由当事人协商解决，协商不成，由人民政府部门处理”为由，裁定驳回起诉，原告不服，提起上诉…
