本报记者 吴静 卢志坤 北京报道近日，根据最高人民法院公告，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。
针对“保交楼”，最高法再次明确，在商品房已售难交付的债权纠纷中，应优先保障购房者权益。3月8日上午，最高人民法院院长张军在十四届全国人大二次会议上作工作报告。2021年以来，部分房企相继发生债务危机，多地出现地产项目停工现象。
对于房屋买受人的权利优先于抵押权的情形能否适用于二手房?纪要特别强调，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
原告郭某某诉称:2014年3月7日，郭某某与淄博某置业有限公司签订商品房认购协议，约定郭某某购买淄博某置业有限公司开发的位于淄博市张店区世纪路以西的某小区6号楼西单元302室商品房，购房款合计693 796元，首付房款350 000元，车位价格每个90 000元，储藏室40 000元，合同签订当日交付480 000元作为购房定金，剩余房款在淄博某置业有限公司达到预售条件后由其书面通知郭某某签订正式的商品房买卖合同并办理按揭贷款手续或一次性付清剩余房款，淄博某置业有限公司承诺确保于2014年7月30日以前交房。
近日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》）重新界定了烂尾楼中不同债权之间的顺位关系——购房者债权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。在业内看来，《批复》内容虽然不长，但对买到烂尾楼的业主来说意义重大。
【法规】1、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）法释〔2020〕21号第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
近年来，随着国家宏观调控和各地方政府出台的一系列房地产调控政策，一些规模较小、管理能力较差的房地产开发企业相继进入破产程序，各级法院受理的房地产破产案件呈现明显的上升趋势，实践当中，如何确定各权利主体的权利之顺位，具有非常关键的意义，各法院和管理人也就此进行了积极的探索，也做了一些有益的尝试，试图就该问题获得理想中的效果。
2021年过去了，但是暴雷的烟幕弹依然还盘旋在很多房企头上，甚至老百姓也开始关注当房地产破产了，法律规定的清偿顺序是怎样的，毕竟房地产波及的利益群体较多，情况也比一般公司更复杂，根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，其次才是其他费用，我们可以根据法律依据逐条来看一下:1、被拆迁人权利顺位。
